Il catasto è l'inventario della proprietà immobiliare, degli identificativi e della natura degli oggetti, dei dati anagrafici dei soggetti intestati e della natura e quota del diritto di ciascun soggetto. Il catasto ha tre principali finalità: fiscale, giuridica, civile:
- La finalità fiscale è quella che sta alla base del catasto: proprio la necessità di determinare il reddito imponibile dei fondi rustici e dei fabbricati urbani richiede che le proprietà immobiliari soggette ad imposta vengano accertate e appositamente catalogate e che le relative mutazioni vengano tenute in evidenza.
- La finalità giuridica consiste nella possibilità di dotare i documenti catastali di valore giuridico (probatorietà), ossia della possibilità che con i documenti catastali possano essere giuridicamente comprovati i diritti registrati nel catasto. La finalità giuridica non è comune a tutti i catasti attualmente in vigore in Europa e nel mondo: i catasti italiano, francese e spagnolo, ad esempio, non hanno finalità giuridica, mentre ha finalità giuridica il catasto svizzero. In altri casi, infine, la finalità giuridica è associata al catasto mediante altre istituzioni, come per il Libro Tavolare e il catasto austriaco.
- Per finalità civili del catasto si intendono tutte quelle informazioni che sono messe a disposizione nei documenti catastali ed in particolare la planimetria dettagliata e a grande scala di tutto il territorio nazionale, l’analisi del reddito delle particelle e la descrizione dell’aspetto della proprietà fondiaria e di quella urbana.
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1: Il Catasto e le Definizioni catastali
Procedure catastali
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Il catasto vigente in Italia è, come recita il primo articolo della sua legge istitutiva, "geometrico", particellare (ovvero suddivide il territorio in più particelle che, a sua volta, può essere distinta in uno o più subalterni) e non "probatorio": sebbene fra le sue registrazioni vi siano cenni relativi alle mutazioni di proprietà dei beni censiti, contrariamente ad un'opinione che si registra popolarmente diffusa queste non hanno valore di piena prova della proprietà.
Foglio, mappale (o particella) e subalterno
Un'unità immobiliare urbana s'identifica attraverso foglio, mappale (o particella) e l'eventuale subalterno.
La mappa dell'intera area comunale è suddivisa in fogli in scala 1:1000, 1:2000, 1:4000, numerati progressivamente da est a ovest, dal nord a sud, dal numero 1 al numero n. Le mappe dei fogli sono, a loro volta, suddivise in mappali, numerati con gli stessi criteri, che rappresentano i lotti edificati e le aree urbane. I mappali (o particelle) possono essere suddivisi, a loro volta, in subalterni: un fabbricato di cinque piani con quattro appartamenti per piano sarà suddivisa, prevedibilmente, in venti subalterni.
La ricerca di un'unità immobiliare urbana si fa, preferibilmente, attraverso questi tre identificativi.
L'Elaborato planimetrico (EP)
I subalterni s’individuano graficamente attraverso l’elaborato planimetrico, che rappresenta la mappa più dettagliata del catasto fabbricati.
È formata dal modello: EP, sul quale è rappresentato l’immobile (tipicamente in scala 1:500) con l'indicazione dei soli accessi di ogni unità immobiliare (ovvero non vi è la suddivisione interna-planimetrica delle varie unità immobiliari). Le unità immobiliari sono numerate progressivamente; di norma, s’inizia dai beni comuni non censibili (p.e. la corte comune e i vani scala), quindi si numerano, in senso orario, le unità immobiliari del piano terreno, seguite da quelle dei piani superiori; infine le unità immobiliari site ai piani seminterrati.
La descrizione dei subalterni vien effettuata attraverso la funzione “Elenco subalterni”, parte integrante del documento DOCFA.
Ditta catastale e Partite speciali
La partita catastale era un elemento unitario di inventariazione, ossia ditta più il carico di particelle, detto più semplicemente, era un numero che identificava l'insieme dei beni immobili appartenenti a una stessa ditta, in pratica sostituiva il nome della ditta con un numero. Con l'avvento del nuovo sistema informatico catastale la partita è scomparsa, lasciando il posto al semplice nominativo degli intestatari del bene: la ditta catastale.
Le ditte sono aggiornate tramite presentazione di domanda di voltura, nella quale si indicano le unità immobiliari da trasferire e i nuovi soggetti da intestare. Alla domanda di voltura si allega copia dell’atto di compravendita o della denuncia di successione. Le domande di voltura sono elaborate, in un secondo tempo, dagli uffici, pertanto non sempre il proprietario di un bene è aggiornato in catasto. Come per gli elaborati tecnici, è in uso da alcuni anni la voltura automatica, che permette ai notai la presentazione di domanda di voltura attraverso supporto informatico; in tali casi, ovviamente, l’aggiornamento della ditta è immediato.
Rimangono poi tre partite speciali:
La partita A, che è quella dei beni comuni non censibili, sono tali, p.e., le corti condominiali, gli androni e le scale, i ballatoi, i locali tecnici, in breve, tutti quegli accessori, comuni a più di una ditta, che non possono produrre reddito proprio.
La partita 0, o dei beni comuni censibili, che sono quegli accessori comuni che, invece, possono produrre reddito, come i ripostigli, le lavanderie, le autorimesse, ecc.
La partita C è la partita degli immobili spenti, ossia quelle unità immobiliari che, a seguito di una variazione, sono state soppresse. Se, p.e., un grande appartamento, identificato col foglio 2, mappale 3, subalterno 7, dovesse essere diviso in due unità immobiliari, che poi saranno vendute separatamente, l’operazione che si farà sarà sopprimere il subalterno 7 e si costituire due nuovi subalterni (i primi disponibili che, p.es., sono il 24 e il 25); a seguito del suo frazionamento il subalterno 7 viene inserito a partita C.
L'Unità Immobiliare Urbana (U.I.U.)
L'unità immobiliare urbana (abbreviativo: U.I.U.) è l’elemento minimo inventariale. Può essere: porzione di fabbricato (appartamento, negozio fabbricato);intero fabbricato (villino, scuola,…);insieme di fabbricati (industria, complesso ospedaliero, …); ecc.
L'U.I.U. è identificata con:
- nome del comune ed eventuale sezione (comune e sez.);
- numero del foglio di mappa (abbreviativo: fg);
- numero di particella (abbreviativo: p.lla);
- numero del subalterno (abbreviativo: sub.).
L'U.I.U. ha:
- autonomia di reddito;
- autonomia funzionale;
detto più semplicemente, l'unità immobiliare urbana deve essere capace di produrre un reddito proprio. Ciò significa che deve avere almeno un accesso e deve essere completo di ogni accessorio sì da poter essere venduto o affittato.
Quindi, un grande garage nel quale parcheggiano le auto quattro proprietari diversi, ma che ha un unico ingresso, non può essere diviso in quattro unità immobiliari, ma sarà, casomai, un bene comune censibile.
Un'abitazione che ha cucina e sala di un proprietario e camera e bagno di un altro proprietario (caso meno raro di quanto si possa pensare) non potrà essere presentato come fossero due abitazioni distinte, ma sarà diviso in due subalterni (diciamo sub.1 e sub.2) e sarà presentato come unica unità immobiliare intestato, p.e., a Caio, proprietario del sub.1 e Tizo, proprietaria del sub.2
Il catasto è suddiviso in:
- N.C.T.: Nuovo Catasto Terreni, in cui l'unità minima è costituita dalla particella catastale, che è: una porzione di terreno continua, appartenente ad un unico Comune, appartenente ad un unico proprietario, avente un’unica destinazione produttiva, con un unico livello di produttività;
- N.C.E.U.: Nuovo Catasto Edilizio Urbano, in cui l'unità minima è costituita dall'unità immobiliare urbana (tipicamente subalterno), come di seguito meglio specificato. Il N.C.E.U. si è poi evoluto nel C.d.F., Catasto dei Fabbricati (istituito con la legge 133/1994), che si occupa di tutte le costruzioni, sia urbane che rurali.
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