La compravendita è un contratto disciplinato dagli art. dal 1470 fino al 1509 del codice civile. Il c.c. la chiama semplicemente vendita, mentre la stessa si traduce in latino come emptiovenditio, ex art 1470 del c.c. La vendita è il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o il trasferimento di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo. Si possono individuare due parti: il venditore (o alienante) che trasferisce il diritto ed il compratore (o acquirente), che si obbliga a pagare un prezzo, espresso in una somma di denaro, come corrispettivo.
Nell’ambito della compravendita immobiliare entra in scena anche un altro personaggio: il notaio; ma possono esservi anche ulteriori personaggi, come i mediatori (tipicamente, l’agente immobiliare) o, a seconda dei casi, curatori fallimentari, giudici, banche, ecc.
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In linea generale, la compravendita è il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o il trasferimento di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo, determinato o determinabile (in difetto il prezzo viene determinato da un giudice o si fa riferimento a quello usualmente applicato per il bene oggetto di compravendita).
È un contratto consensuale ad effetti reali in cui accordo, consegna e pagamento sono pressoché contestuali.
È un contratto ad effetti obbligatori: il venditore ha l'obbligo di consegnare la cosa all'acquirente, fargli acquistare la proprietà e di garantirlo dall'evizione e dai vizi del bene. La cosa deve essere consegnata unitamente agli accessori, alle pertinenze e ai titoli relativi alla proprietà della cosa venduta.
Le spese della vendita sono a carico del compratore.
Esistono diverse tipologie del contratto di compravendita:
- vendita alternativa: il trasferimento non si verifica se non quando sia stata effettuata la scelta fra due o più cose dedotte in obbligazione;
- vendita di cosa futura: la proprietà passa in capo al compratore quando la cosa viene ad esistenza: es. vendita di appartamento sulla carta-> la proprietà si trasferisce quando il bene viene edificato; vendita del raccolto di un anno agrario. Il contratto è nullo se la cosa non viene ad esistenza. Il contratto di vendita di cosa futura è assoggettabile a trascrizione e tale funzione di pubblicità ha lo scopo di risolvere eventuali controversie tra più acquirenti.
- vendita di cosa generica: il passaggio di proprietà avviene quando la cosa risulta individuabile e distinguibile rispetto alla categoria cui appartiene. Per esempio: acquisto di un'autovettura.
- vendita di cosa altrui: è disciplinata dagli artt. 1478 - 1479 c.c. Oggetto di questa tipologia di compravendita è la cosa altrui. In questo caso è obbligo dell'alienante quello di far acquistare la proprietà della cosa all'acquirente. Tale trasferimento di proprietà può avvenire indirettamente e quindi la res oggetto di compravendita passa di proprietà dell'alienante e contestualmente dell'acquirente, oppure tramite il trasferimento della proprietà recta via dal terzo proprietario al compratore. In questo caso il terzo non subentra nel contratto di vendita e resta estraneo a tale rapporto. Inoltre l'art. 1479 c.c. consente al compratore in buona fede di chiedere la risoluzione del contratto qualora, al momento della conclusione del negozio, ignorasse che la cosa non era di proprietà del venditore e se nel frattempo non ne ha acquistato la proprietà. Abbiamo un collegamento con l’art. 1153 c.c. in tema di possesso vale titolo: nel caso di alienazione di un bene mobile a non domino sulla base di un titolo astrattamente idoneo, quando si acquisisce il possesso in buona fede si acquista la proprietà oppure l’uso, usufrutto o pegno. Quindi:- Bene mobile a non domino. Un "titolo astrattamente idoneo" è quello che produce effetti. In concreto il titolo non è idoneo perché non proviene dal titolare. Astrattamente idonei sono anche i titoli viziati, un contratto viziato. Il contratto annullabile produce effetti, il contratto nullo non è mai titolo astrattamente idoneo. Il contratto rescindibile sì finché non viene rescisso. Il contratto simulato non produce effetti perché apparente, quello dissimulato sì. Il contratto stipulato dal falsus procurator no perché per produrre effetti occorre la ratifica; - Possesso =consegna; - Buona fede soggettiva. Nel caso di vendita di cosa altrui, quando l’oggetto è costituito da un bene mobile e il bene viene consegnato si perfeziona la fattispecie dell’art. 1153 c.c. Si ha un acquisto a titolo originario perché l’acquisto della proprietà è indipendente dal diritto del precedente titolare. Se l’acquirente ha acquistato la proprietà a titolo originario può domandare la risoluzione? Giurisprudenza: sì.
- vendita di cosa parzialmente altrui: se la cosa oggetto di vendita è solo parzialmente del venditore, l'acquirente può chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno se dimostra che senza quella parte "mancante" non avrebbe proceduto all'acquisto.
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Compravendita immobiliare
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