La riscossione dei contributi condominiali
In base all'articolo 1123 del codice civile, le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.
La nomina dell'amministratore è obbligatoria quando i condomini sono più di otto (art. 1129 c.c.). L'amministratore, nominato in assemblea dalla maggioranza degli intervenuti che possieda almeno la metà dei millesimi, dura in carica un anno e alla scadenza l'incarico si intende automaticamente rinnovato per eguale durata. Non è consentita la nomina tacita dell'amministratore, ossia non può risultare dal comportamento dei condomini che abbiano considerato uno di loro come amministratore. In caso di mancata nomina dell'amministratore da parte dell'assemblea, ciascun condomino può fare ricorso al tribunale affinché nomini un amministratore; il ricorso può essere presentato anche dall'amministratore dimissionario.
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2: L'Amministratore del condominio
L'art. 71 bis delle disposizioni di attuazione del codice civile, introdotto dalla L. 220/2012, stabilisce che possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio anche le società di capitali (ad esempio, società per azioni, società a responsabilità limitata, società in accomandita per azioni) e le società di persone (ad esempio, società in accomandita semplice). In tal caso, i requisiti per ottenere l'incarico di amministratore devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la società presta i servizi. La disciplina del condominio non prevede, quindi, necessariamente la figura dell'amministratore come persona fisica. Del resto, le società garantiscono un'affidabilità superiore a quella della singola persona fisica, poiché possono contare sul lavoro di più soggetti specializzati nella gestione dei beni immobili.
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Guida al Condominio -aggiornata alla L. 220/2012, in vigore dal 18.6.2013-
L'affidamento dell'incarico di amministratore a una società è sempre più frequente nella realtà ed è in linea con l'evoluzione della figura dell'amministratore. In tempi meno recenti, infatti, l'incarico di amministratore veniva conferito agli stessi condomini che avessero del tempo a disposizione, di solito gli anziani e i pensionati. Da qualche tempo, invece, l'incarico viene conferito a professionisti esperti in materia di condominio e in grado di assolvere alle numerose e gravi responsabilità attribuite all'amministratore dalla legge in materia di edilizia, di sicurezza degli impianti, di obblighi tributari ecc. Questi compiti possono essere assolti in modo migliore dalle società, che nel loro ambito annoverano specialisti nei diversi rami.
Il già richiamato articolo 71 bis elenca i requisiti in base ai quali possono svolgere l'attività di amministratore di condominio coloro:
a) che hanno il godimento dei diritti civili;
b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
d) che non sono interdetti o inabilitati;
e) il cui nome non risulta annotato nell'elenco dei protesti cambiari;
f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.
I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma non sono necessari qualora l'amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile. La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) comporta la cessazione dall'incarico. In tale evenienza ciascun condomino può convocare senza formalità l'assemblea per la nomina del nuovo amministratore.
A quanti hanno svolto attività di amministrazione di condominio per almeno un anno, nell'arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della Legge 220/2012 (18.06.2013), e' consentito lo svolgimento dell'attività di amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui alle lettere f) e g), ma è comunque obbligatoria la formazione periodica annua con di almeno 15 ore da dimostrare ai condòmini mediante una certificazione rilasciata da un Responsabile Scientifico di un’associazione o di un ente che possa attestarne l’aggiornamento conseguito in materia condominiale. Da tale obbligo sono esclusi gli amministratori "interni" all'edificio, ossia l'amministratore che sia anche un condomino.
La legge di riforma del condominio ha previsto nuovi poteri per l'amministratore.
L'articolo 1129 del codice civile prevede che quando i condomini sono più di quattro, l'assemblea nomini un amministratore. Se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini.
L'amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni momento dall'assemblea. Può altresì essere revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall'ultimo comma dell'articolo 1131 del codice civile, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità. La nomina e la cessazione per qualunque causa dell'amministratore dall'ufficio sono annotate in apposito registro.
Il nuovo articolo 1129 del codice civile prevede numerose novità, tra le quali:
• l'introduzione, in capo all'amministratore, di una serie di obblighi da assolvere (in particolare, comunicazione di dati anagrafici, professionali e fiscali, obbligo di pubblicità della documentazione amministrativa condominiale, affissione nel condominio del nome, recapito e numeri telefonici dell'amministratore) a fini di trasparenza, verifica della qualifica professionale e controllo del suo operato;
• la possibilità di subordinare la nomina dell'amministratore alla presentazione di una polizza individuale di responsabilità civile per gli atti compiuti nell'esercizio del mandato. Peraltro l'amministratore è tenuto ad adeguare i massimali della polizza qualora siano deliberati lavori straordinari. Si dispone che, nei casi in cui l'amministratore sia coperto da polizza di responsabilità civile professionale generale per l'intera attività da lui svolta, l'impresa assicuratrice deve fornire dichiarazione che assicuri il rispetto delle condizioni qui sopra ricordate;
• l'apertura di un conto corrente bancario o postale a nome del condominio sul quale movimentare le somme ricevute o erogate per conto del condominio stesso, con possibilità di tracciabilità e controllo da parte del singolo condomino per il tramite dell'amministratore;
• l'ampliamento dei gravi motivi di revoca dell'incarico. Tra le numerose ipotesi di revoca si segnalano: l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto; la mancata apertura del conto del condominio; l'inerzia nel seguire l'azione giudiziaria finalizzata alla riscossione forzosa delle quote condominiali.
Infine, la L. 220/2012 introduce disposizioni volte a impedire la nomina di un amministratore revocato dall'autorità giudiziaria e l'obbligo, in capo all'amministratore, al momento dell'accettazione della nomina o del suo rinnovo, di specificare analiticamente i compensi a lui dovuti.
Compiti dell'Amministratore
L'art 1130 del codice civile, integrato dalla L. 220/2012, attribuisce i seguenti compiti all'amministratore:
1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea, convocarla annualmente per l'approvazione del rendiconto condominiale di cui all'articolo 1130-bis e curare l'osservanza del regolamento di condominio;
2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;
4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio;
5) eseguire gli adempimenti fiscali;
6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili;
7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell'assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell'amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell'effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate;
8) conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell'edificio e del condominio;
9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
10) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.
Inoltre, l'articolo 71 ter delle disposizioni di attuazione del codice civile -introdotto dalla L. 220/2012- prevede che, su richiesta dell'assemblea, che delibera con una maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio (secondo comma dell'articolo 1136 del codice civile) l'amministratore e' tenuto ad attivare un sito internet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare. Le spese per l'attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condomini.
Il nuovo art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile, così come modificato dalla L. 220/2012, precisa che:
• per la riscossione delle somme dovute l'amministratore può attivare la procedura d'ingiunzione senza dover richiedere una preventiva autorizzazione all'assemblea;
• l'amministratore deve comunicare ai creditori non soddisfatti i dati dei condomini morosi, affinché questi possano agire in prima battuta nei loro confronti, rivolgendosi solo in un secondo momento ai condomini in regola con i pagamenti. A tal riguardo si pecisa che, nella maggior parte dei casi, la Cassazione ha ritenuto che i singoli condomini sono solidalmente responsabili nei confronti dei terzi, salvo il diritto di chi ha pagato di ottenere dagli altri condomini la loro quota di debito. Il fatto, quindi, che i creditori del condominio devono rivolgersi in prima battuta ai condomini morosi, elimina il principio di solidarietà, consentendo, laddove l'azione sia infruttuosa, la possibilità di rivolgersi anche ai condomini in regola con i pagamenti;
Il rendiconto condominiale
Con l'introduzione del nuovo articolo 1130 bis del codice civile, il legislatore ha inteso assicurare maggiore trasparenza nella gestione contabile dell'amministratore. Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica.
Esso deve contenere una serie di specifiche voci contabili indispensabili alla ricostruzione e al controllo della gestione dell'amministratore da parte di ogni condomino. In particolare, si prevedono come elementi imprescindibili del rendiconto:
• il registro di contabilità;
• il riepilogo finanziario;
• una nota di accompagnamento sintetica, esplicativa della gestione annuale.
L'assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell'amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà. I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese. Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione.
L'assemblea può anche nominare, oltre all'amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo.
• l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato se la mora si protrae per 6 mesi;
• chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi dovuti relativi all'anno in corso e a quello precedente.
Più in particolare, si evidenzia che, ai sensi del del Decreto n. 140 del 13 agosto 2014 relativo al "Regolamento recante la determinazione dei criteri e delle modalita' per la formazione degli amministratori di condominio nonche' dei corsi di formazione per gli amministratori condominiali" -consultabile CLICCANDO QUI-, gli amministratori di condominio sono obbligati a seguire un iniziale corso di formazione della durata di almeno 72 ore e dei corsi di aggiornamento per almeno 15 ore/anno.
A tal riguardo, all'art 5 del Decreto 140/2014 è stabilito che:
1. Il corso di formazione iniziale si svolge secondo un programma didattico predisposto dal responsabile scientifico.... Il corso di formazione iniziale ha una durata di almeno 72 ore e si articola, nella misura di un terzo della sua durata effettiva, secondo moduli che prevedono esercitazioni pratiche.
2. Gli obblighi formativi di aggiornamento hanno una cadenza annuale. Il corso di aggiornamento ha una durata di almeno 15 ore e riguarda elementi in materia di amministrazione condominiale, in relazione all'evoluzione normativa, giurisprudenziale e alla risoluzione di casi teorico - pratici.
3. I corsi di formazione e di aggiornamento contengono moduli didattici attinenti le materie di interesse dell'amministratore, quali:
a) l'amministrazione condominiale, con particolare riguardo ai 3 compiti ed ai poteri dell'amministratore;
b) la sicurezza degli edifici, con particolare riguardo ai requisiti di staticita' e di risparmio energetico, ai sistemi di riscaldamento e di condizionamento, agli impianti idrici, elettrici ed agli ascensori e montacarichi, alla verifica della manutenzione delle parti comuni degli edifici ed alla prevenzione incendi;
c) le problematiche in tema di spazi comuni, regolamenti condominiali, ripartizione dei costi in relazione alle tabelle millesimali;
d) i diritti reali, con particolare riguardo al condominio degli edifici ed alla proprieta' edilizia;
e) la normativa urbanistica, con particolare riguardo ai regolamenti edilizi, alla legislazione speciale delle zone territoriali di interesse per l'esercizio della professione ed alle disposizioni sulle barriere architettoniche;
f) i contratti, in particolare quello d'appalto ed il contratto di lavoro subordinato;
g) le tecniche di risoluzione dei conflitti;
h) l'utilizzo degli strumenti informatici;
i) la contabilita'.
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5. Il corso di formazione e di aggiornamento puo' essere svolto anche in via telematica, salvo l'esame finale, che si svolge nella sede individuata dal responsabile scientifico.
