Il voto è unico. Pertanto, se in assemblea si presentano più comproprietari, devono indicare un unico rappresentante: ad esempio, i germani o i coniugi o i soci...ecc, comproprietari di un cespite, hanno diritto a un solo voto e devono stabilire chi tra loro lo esprimerà in assemblea.
L'assemblea condominiale
L'assemblea é il parlamento del condominio: qui si prendono le decisioni su come va regolata la sua vita. Le delibere, se sono prese con le giuste maggioranze e non infrangono la legge, sono valide per tutti, dissenzienti compresi.
Hanno diritto di partecipare all'assemblea tutti i condomini e, in certi casi, anche altre persone. E cioè:
- gli usufruttuari di un appartamento se é all'ordine del giorno una delibera riguardante le spese di manutenzione ordinaria o l'uso delle cose comuni;
- gli inquilini, che devono essere coinvolti e hanno diritto di parlare (ma non di votare) quando si parla di modifiche dei servizi comuni. Gli inquilini hanno anche diritto di voto (al posto del padrone di casa) se é in ballo una decisione sulla gestione o sulla suddivisione delle spese di riscaldamento.
L'articolo 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile, in ordine alle modalità di convocazione dell'assemblea di condominio, prevede che:
- l'avviso di convocazione dell'assemblea, comunicato con almeno cinque giorni di anticipo, deve contenere l'ordine del giorno della stessa, in ottemperanza anche a quanto stabilito dall'art. 1105 del codice civile e confermato dalla sentenza 21449/2010 della Cassazione, che cita "...in tema di deliberazioni dell'assemblea condominiale, ai fini della validità dell'ordine del giorno occorre che esso elenchi specificamente, sia pure in modo non analitico e minuzioso, tutti gli argomenti da trattare, sì da consentire a ciascun condomino di comprenderne esattamente il tenore e l'importanza, e di poter ponderatamente valutare l'atteggiamento da tenere, in relazione sia alla opportunità o meno di partecipare, sia alle eventuali obiezioni o suggerimenti da sottoporre ai partecipanti";
Il condomino assente non è responsabile in caso di delibere contrarie alla legge. Il condomino astenuto, invece, è equiparato al dissenziente.
L'art 21 della L. 220/2012 ha modificato l'articolo 67 delle disposizioni di attuazione del codice civile, relativo alle modalità di partecipazione all'assemblea condominiale. In particolare, la disposizione ha apportato le seguenti modifiche alla disciplina preesistente:
- il condomino che voglia farsi rappresentare all'assemblea condominiale deve conferire una delega scritta;
- se i condomini sono più di 20, il delegato non può rappresentare più di 1/5 dei condomini e più di 1/5 del valore proporzionale;
- la delega non può essere conferita all'amministratore di condominio.
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3: Assemblee e Delibere condominiali
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Guida al Condominio -aggiornata alla L. 220/2012, in vigore dal 18.6.2013-
Convocazione dell'assemblea
L'assemblea è convocata almeno una volta all'anno dall'amministratore in carica. In alcuni casi può essere convocata anche da persone diverse, ovvero:
- da ciascun condomino, se manca l'amministratore o se è impossibilitato a causa di una malattia o di altri impedimenti;
- dal curatore speciale.
- l'avviso di convocazione deve essere consegnato a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o consegna a mano;
- ogni omissione relativa alla convocazione dell'assemblea rende le delibere annullabili;
- in seconda convocazione l'assemblea non può tenersi lo stesso giorno nel quale era prevista l'assemblea in prima convocazione;
- per velocizzare la procedura è possibile, già in sede di convocazione dell'assemblea (prima convocazione), indicare la data e il luogo delle eventuali successive convocazioni.
Il delegato rappresenta il condomino delegante. Se quest'ultimo ha delimitato l'attività del delegato, e quest'ultimo se ne discosta votando i modo diverso dalle istruzioni ricevute, il voto espresso dal delegato resta valido e non pregiudica la decisione dell'assemblea. Se un condomino è delegato da più persone, può votare in modo diverso a seconda delle istruzioni ricevute da ciascuna di esse. Non è consentito delegare più persone.
Il richiamato art. 21 L 220/2012 riforma anche l'assemblea per la gestione delle parti comuni a più edifici: se i condomini interessati sono più di 60, occorre che il singolo condominio designi il proprio rappresentante all'assemblea convocata per la gestione delle parti comuni e per la nomina dell'amministratore. In mancanza, all'individuazione del rappresentante provvederà l'autorità giudiziaria, su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine. La diffida ed il ricorso all'autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell'amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini.. Il rappresentante del condominio riferirà all'amministratore di ciascun condominio gli esiti dell'assemblea.
Infine, per quanto riguarda l'usufrutto dell'immobile, l'art 67 c.c. così come modificato dal citato art. 21 L 220/2012 stabilisce che:
-per l'ordinaria amministrazione e il semplice godimento delle parti comuni, l'usufruttuario può partecipare all'assemblea condominiale con diritto di voto;
- per la straordinaria amministrazione, il diritto di voto in assemblea spetta invece al proprietario dell'immobile che dovrà ricevere un autonomo avviso di convocazione..
Il diritto di voto potrà essere attribuito invece all'usufruttuario nelle seguenti ipotesi:
• rifiuto del proprietario alle riparazioni; è facoltà dell'usufruttuario provvedere a proprie spese; le spese
saranno rimborsate alla fine dell'usufrutto;
• miglioramenti o addizioni.
In entrambi i casi può provvedere l'usufruttuario che matura il diritto ad un'indennità pari alla minor somma tra l'importo della spesa sostenuta e il valore dei miglioramenti e delle addizioni al tempo della riconsegna.
Il presidente dell'assemblea condominiale - tenuto conto del fatto che la sua funzione consiste nel garantire l'ordinato svolgimento della riunione - ha il potere di dirigere la discussione, assicurando, da un lato, la possibilità a tutti i partecipanti di esprimere, nel corso del dibattito, la loro opinione su argomenti indicati nell'avviso di convocazione e curando, dall'altro, che gli interventi siano contenuti entro limiti ragionevoli. Ne consegue che il presidente, pur in mancanza di una espressa disposizione del regolamento condominiale che lo abiliti in tal senso, può stabilire la durata di ciascun intervento, purché la relativa misura sia tale da assicurare a ogni condomino la possibilità di esprimere le proprie ragioni su tutti i punti in discussione.
Modalità di svolgimento dell'assemblea
In genere, i condomini presenti in assemblea nominano un presidente, che garantisce la validità dell'assemblea e delle delibere, e il segretario, che scrive il verbale.
Verbale dell'assemblea
Il verbale rappresenta la descrizione di quanto è avvenuto durante l'assemblea e da esso devono risultare tutti gli elementi necessari per valutare la validità della votazione, senza incertezze o dubbi, non essendo consentito fare ricorso a supposizioni per colmarne le lacune. Pertanto, il verbale deve contenere:
- l'elenco nominativo dei partecipanti intervenuti di persona o per delega, con i nomi dei condomini assenzienti, dissenzienti, astenuti e i rispettivi valori millesimali, perché tale individuazione è indispensabile per la verifica della esistenza dei quorum prescritti dall'art. 1136 del codice civile;
- i nomi dei condomini che arrivano dopo l'inizio dell'assemblea e di coloro che si allontanano prima della fine.
In questo senso è orientata la Cassazione, la quale ha affermato che:
- occorre riprodurre nel verbale l'indicazione nominativa dei singoli condomini favorevoli e contrari e le loro quote di partecipazione al condominio, mentre non è consentito limitarsi a prendere atto del risultato della votazione con la frase “l'assemblea, a maggioranza, ha deliberato” (Cass. 10329/1998);
- la mancata verbalizzazione del numero dei condomini votanti a favore o contro la delibera approvata, oltre che dei millesimi da ciascuno di essi rappresentati, rende annullabile la delibera stessa, impedendo il controllo sulla sussistenza di una delle maggioranze richieste dall'art. 1136 c.c.; non può essere attribuita efficacia sanante alla mancata contestazione del quorum nel corso dell'assemblea (Cass. 697/2000);
- è annullabile la delibera il cui verbale contenga omissioni relative all'individuazione dei singoli condomini assenzienti o dissenzienti o al valore delle rispettive quote (Cass. S.U. 4806/2005).
Il verbale deve fotografare quanto avviene in assemblea; pertanto, non incide sulla validità del verbale la mancata indicazione, in esso, del totale dei partecipanti al condominio, poiché questa incompletezza non diminuisce la possibilità di controllo della regolarità del procedimento e delle deliberazioni assunte.
Copia del verbale è comunicata, dall'amministratore, a tutti i condomini. I condomini assenti potranno impugnarla entro trenta giorni dalla comunicazione.
Delibere assembleari nulle o annullabili
Sono nulle le delibere:
• contrarie a norme imperative di legge:
1) delibera che decida di realizzare un abuso edilizio nel condominio;
2) delibera che vieti la presenza, nel condominio, di determinate categorie di persone;
• che eccedono i poteri spettanti all'assemblea:
1) delibere che non riguardano le parti comuni ma invadono i diritti dei singoli proprietari;
2) delibere che ledono i diritti di persone estranee al condominio;
3) delibere che modificano le regole previste dal codice civile in materia di costituzione dell'assemblea e di maggioranze per le votazioni.
• adottate nei seguenti casi senza l'unanimità dei consensi:
1) vendita di una parte comune;
2) modifica delle disposizioni contenute in un regolamento condominiale approvato da tutti;
3) rinuncia di un condomino alla proprietà di una parte comune o al riscaldamento centralizzato senza contribuire alle spese di conservazione;
4) limitazione del diritto di proprietà del singolo condomino;
5) opere innovative che arrechino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico del fabbricato o che rendano inservibile, anche per un solo condomino, una parte comune.
Sono annullabili le delibere:
• adottate in assemblee convocate illegittimamente o con maggioranze non qualificate. Si pensi ai seguenti casi avversi all'art. 1136 c.c.:
1) assemblea convocata da chi non poteva farlo;
2) omessa convocazione di uno degli aventi diritto;
3) avviso di convocazione arrivato prima di cinque giorni dalla data dell'assemblea;
4) assemblea tenuta in seconda convocazione lo stesso giorno di quella di prima convocazione;
5) mancanza, in prima convocazione, della maggioranza dei condomini che possiedano almeno i 2/3 dei millesimi;
6) mancanza, in seconda convocazione, di 1/3 dei condomini che possiedano almeno 1/3 dei millesimi;
7) votazione segreta;
• adottate con maggioranze illegittime o su argomenti non compresi nell'ordine del giorno. Si pensi ai seguenti casi:
1) maggioranze insufficienti per il tipo di decisione adottata;
2) argomento inserito dall'amministratore all'ultimo momento, dopo l'apertura dell'assemblea;
3) maggioranza raggiunta con il voto di una persona che non aveva il diritto di votare o con l'assenso di un portatore di un numero di deleghe vietato dal regolamento;
4) maggioranza raggiunta con il voto di più delegati che rappresentino lo stesso condomino;
5) maggioranza raggiunta con il voto dell'amministratore-condomino sulla propria riconferma nell'incarico.
Impugnazione delle delibere nulle ed annullabili
Le delibere nulle producono i loro effetti ma possono essere impugnate in qualunque momento da ognicondomino (anche da coloro che in assemblea hanno votato a favore).
Le delibere annullabili sono efficaci ma possono essere impugnate, dai condomini assenti, entro 30 giorni dalla comunicazione del verbale di assemblea e, dai condomini presenti, entro 30 giorni dalla riunione assembleare.
L'art. 1137 c.c. così come sostituito dall'art. 15 L. 220/2012 attribuisce la legittimazione a impugnare le delibere annullabili, oltre che al condomino dissenziente e all'assente, anche al condomino astenuto.
Le delibere nulle, invece, ai sensi dell'articolo 1421 del codice civile possono essere impugnate da chiunque vi abbia interesse, e quindi anche dal condomino che abbia partecipato, con il suo voto favorevole, alla formazione della delibera impugnata.
Secondo la sentenza n. 8491/2011 della Cassazione civile a Sezioni Unite (il massimo organo giudicante), le impugnazioni delle delibere dell'assemblea, in applicazione della regola generale dettata dall'articolo 163 del codice di procedura civile, vanno proposte con atto di citazione, ossia con un atto predisposto da un avvocato nel quale viene indicato il giorno dell'udienza e che deve essere notificato al condominio in persona dell'amministratore.
Possono, comunque, ritenersi valide le impugnazioni proposte impropriamente con ricorso, che si differenzia dalla citazione perché il giorno dell'udienza non è fissato direttamente dall'avvocato ma dal giudice al quale il ricorso è indirizzato. Il ricorso, per essere valido, dovrà essere depositato nella cancelleria del tribunale entro il termine di 30 giorni stabilito dall'articolo 1137 del codice civile.
L'atto di citazione (o il ricorso) deve essere predisposto da un avvocato, e non direttamente dal singolo condomino. Tuttavia, se la causa ha un valore non superiore a 516,46 euro e rientra nella competenza del giudice di pace, il condomino può stare in giudizio personalmente.
Le delibere annullabili sono immediatamente efficaci. La loro efficacia non è sospesa automaticamente dalla proposizione dell'impugnazione (art. 1137 c.c. come sostituito dal richiamato art. 15 L. 220/2012). Il giudice, su richiesta del condomino che ha impugnato la delibera, può sospenderla qualora ritenga che la durata della causa possa causare un danno al condomino che l'ha impugnata, ovvero che il suo diritto possa essere leso dall'esecuzione della delibera impugnata.
Le spese legali sostenute dal condominio per agire o difendersi in giudizio sono sempre ripartite in base ai millesimi. Chi non è coinvolto nella controversia può chiamarsi fuori dalla causa, ossia può dissentire nell'assemblea che deve decidere di intraprendere la causa o di difendersi in una causa iniziata da altri.
In una causa tra il condominio e un condomino il pagamento dell'avvocato del condominio non può essere imputato al condomino contro il quale si è agito. In caso di vittoria del condominio, se i condomini che si erano chiamati fuori dal giudizio godono dei vantaggi della sentenza sono tenuti a concorrere alle spese di giudizio che il condominio non ha potuto ottenere dalla parte soccombente.
Si evidenzia che nessuna decisione potrà essere presa su un argomento che non sia inserito tra i punti dell'ordine del giorno: è quindi vana la furbizia di alcuni amministratori che inseriscono, come ultimo punto, "varie ed eventuali" per poi deliberare su quel che gli pare.
Si ricorda, infine, che la legge non prescrive il luogo dell'assemblea: di conseguenza, essa potrebbe essere tenuta anche in un Comune diverso da quello dove é situato l'immobile. Tale evenienza ha tipicamente luogo nei casi di residenze di villeggiatura o di un edificio in multiproprietà, allorquando i proprietari non risiedono nel Comune dove trovasi l'immobile e preferiscono riunirsi nel Comune in cui risiede la maggioranza dei condomini.
Costituzione dell'assemblea
L'art. 14 L. 220/2012 introduce novità in materia di deliberazioni dell’assemblea, intervenendo sull'art. 1136 c.c. e modificando alcune regole di costituzione e validità delle deliberazioni, abbassando i quorum costitutivi e deliberativi.
In particolare, esso stabilisce che:
-l'assemblea, in prima convocazione, è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i 2/3 dei millesimi dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio. Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà dei millesimi dell'edificio;
-se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di un almeno 1/3 dei partecipanti al condominio ed almeno un 1/3 dei millesimi complessivi. L'assemblea in seconda convocazione và indetta in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. In tal caso, sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno 1/3 dei millesimi dell'edificio.
E' sempre richiesta la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio per le deliberazioni concernenti:
- nomina e la revoca dell’amministratore;
- liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore;
- ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità;
- tutela delle destinazioni d'uso come disciplinata dall'articolo 1117-quater c.c.;
- le innovazioni deliberate ai sensi del comma 2 dell'articolo 1120 c.c.;
- impianti di videosorveglianza sulle parti comuni ai sensi dell'articolo 1122-ter c.c.;
- altre materie disciplinate dal comma 3 dell'articolo 1135 c.c, relativo a programmi ed iniziative territoriali.
Sono invece adottate con "maggioranza qualificata", ovvero maggioranza degli intervenuti e 2/3 dei millesimi, le deliberazioni concernenti le innovazioni incidenti sulle cose comuni (comma 1 art. 1120 c.c, e comma 3 art. 1122-bis c.c. relativo all’installazione di impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili).
Una esauriente tabella relativa alle "Maggioranze per decidere" è riportata in calce alla pagina "Millesimi e maggioranze", disponibile CLICCANDO QUI.
