Le scale
Quando in un condominio ciascuno è proprietario delle parti comuni, ma se ne serve in misura diversa, o non se ne serve affatto, possono sorgere grosse contestazioni su come spartirsi le spese. Un caso classico è quello delle scale: è chiaro che il negoziante con vetrina sulla strada o il condomino al piano terra non ci salgono mai e hanno perciò buoni motivi per chiedersi perché dovrebbero pagare per la loro manutenzione o ricostruzione. Il dubbio si fa poi pressante quando la spesa è elevata, perché bisogna ripitturare o ricoprire con un nuovo rivestimento le pareti del vano scale, o sostituire le piastrelle sui pianerottoli.
I Giardini e le Piscine
Le spese di manutenzione del giardino vanno ripartite tra tutti i condomini in base alle loro quote di proprietà. E, in effetti, quasi tutti i regolamento condominiali stabiliscono così. Le spese necessarie per abbellire o risistemare i giardini non vanno intese quasi mai come innovazioni gravose o voluttuarie, per cui occorre decidere a maggioranza speciale (come qualche condomino cerca di fare). Le innovazioni prevedono infatti importanti modifiche oppure mutamenti dello scopo a cui é destinata una parte comune. I giardini invece, per mantenere il loro decoro, hanno bisogno di interventi continui, che comprendono anche il fatto di piantare nuovi alberi.
Resta un dubbio: i negozianti che non possono materialmente utilizzare un giardino condominiale (o una piscina) perché hanno accesso solo dal piano strada, devono contribuire alle spese? Una risposta definitiva é impossibile, dal momento che anche la Corte di Cassazione si é più volte contraddetta sull'argomento. Arrischiamo una risposta: sì, per le spese di manutenzione straordinaria, no per quelle di manutenzione ordinaria o di esercizio.
L'Ascensore
Scala e ascensore hanno un identico compito. Ed esattamente uguali sono i criteri con cui sono suddivise le spese per la loro manutenzione: se il regolamento condominiale non dice diversamente, i costi vanno ripartiti tra i condomini che ne fanno uso per metà in base alla quota dei millesimi di proprietà di ciascuno, e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza del piano di ciascun condomino.
Ma una differenza c'è. In un condominio la scala esiste sempre. L'ascensore no. Sorge quindi un problema: quale maggioranza condominiale è necessaria per installarne uno nuovo e chi deve sopportarne la spesa.
Il Cortile
A un inesperto di litigi condominiali può sembrare che le occasioni di diverbi sulla manutenzione e sull'uso del cortile siano molto rare. In realtà, sovente vio si hanno diverbi, specialmente scaturiti dalla possibilità di potervici parcheggiare l'auto, che non trovando spazio sugli affollati marciapiedi, cerca un ricovero tra le protettive mura degli edifici.
Le Antenne televisive
Il diritto alla libera manifestazione del pensiero "con ogni mezzo di diffusione" é garantito dall'articolo 21 della Costituzione. In questi mezzi sono naturalmente comprese anche la televisione e la radio. Ma, naturalmente, al diritto di parlare corrisponde anche quello di ascoltare. Ed ecco che le antenne televisive e radiofoniche (comprese quelle ricetrasmittenti degli amatori e quelle paraboliche via satellite) hanno ricevuto dalle leggi una tutela del tutto particolare, che le "protegge" perfino dai contrastanti interessi degli abitanti in un condominio.
L'articolo 1124 del codice civile parla chiaro: "Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo"
Quindi per la metà delle spese da dividersi in base ai millesimi di proprietà occorre fare un calcolo proporzionale che ritrasformi in mille millesimi la quota degli altri abitanti della scala, dal primo piano in su .
Per l'altra metà delle spese, il condomino del primo piano deve pagare la metà di quello del secondo, un terzo di quello del terzo, un quarto di quello del quarto e così via. Si ha, quindi, il "coefficiente di piano", il cui valore è, ovvimanete, indipendente rispetto alla grandezza degli appartamenti.
Niente ascensore, quindi, se anche un solo abitante dello stabile dimostra che renderebbe molto difficoltoso il passaggio nell'androne di casa. Se però ci si lamenta di dover rinunciare alla tromba della scala, che è un bene comune, l'obiezione non è valida. Questa perdita é ripagata da un guadagno superiore. L'intero edificio infatti cresce di valore. Del resto chi non vuole metterle l'ascensore non paga nulla e potrà sempre cambiare parere in seguito.
Per deliberare l'installazione di un nuovo ascensore, sia in prima che in seconda convocazione d'assemblea, occorre l'accordo della maggioranza dei condomini e almeno due terzi dei millesimi di proprietà.
Chi si rifiuta di usarlo deve mettere a verbale la sua rinuncia o, se é assente, comunicarla entro 30 giorni per lettera scritta.
Un'eccezione a queste norme del codice è stata però creata con la legge n. 13 del 1989, che favorisce il superamento e l'eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati. Nello specifico, per gli edifici esistenti, all'articolo 2 viene previsto che le deliberazioni assembleari che hanno per oggetto le innovazioni dirette a eliminare le barriere architettoniche, nonché la realizzazione di percorsi attrezzati e l'installazione di dispositivi atti a favorire la mobilità dei ciechi, unitamente al comma 2 dell'articolo 1120 del Codice civile necessitino del seguente quorum deliberativo: in prima e in seconda convocazione è richiesta la maggioranza degli intervenuti e di almeno la metà del valore dell'edificio.
Affinchè tale maggioranza sia applicabile, è necessario che l'ascensore sia giudicato agibile da un handicappato in carrozzella. La cabina deve larga almeno 120 per 86 centimetri.
Le porte aperte devono lasciare libero uno spazio di almeno 75 centimetri (80 per gli stabili nuovi). I pianerottoli debbono avere dimensioni tali da permettere a una carrozzella di cambiare direzione.
Con l'installazione non é possibile impedire l'uso di un bene comune o singolo, come avviene per esempio quando l'antenna occupa la maggior parte dello spazio disponibile su un terrazzo. E' chiaro inoltre che non si può mettere l'antenna sul balcone del vicino per tenere sgombro il proprio: deve esistere una concreta situazione di necessità. Infine l'antenna non deve arrecare danni, per esempio alla stabilità o alla sicurezza dell'edificio, come può capitare per certi strumenti parabolici di grande ingombro.
Se é vero che né l'amministratore né l'assemblea condominiale possono porre il loro veto, ci si può chiedere cosa accade quando lo pone il regolamento contrattuale, che é stato sottoscritto anche da chi ora vuole mettere l'antenna. Qui le opinioni dei giudici divergono. C'è chi afferma, per esempio, che quel particolare articolo del regolamento non vale nulla, perché nessuno può porre dei limiti al diritto di informazione, nemmeno quando lo fa a sé stesso. Probabilmente la verità sta nel mezzo. E' permesso, per esempio, che un regolamento vieti l'installazione sui balconi, se quest'ultima é possibile sul tetto. Il diritto all'informazione resta comunque tutelato.
Il nuovo articolo 1122-bis del Codice Civile sancisce, a tutti gli effetti di legge, il diritto del singolo condòmino alla ricezione radiotelevisiva con impianti individuali, citando testualmente che "Non sono soggetti ad autorizzazione gli impianti destinati alle singole unità abitative" e che "l'accesso alle unità immobiliari di proprietà individuale deve essere consentito, ove necessario, per la progettazione e per l'esecuzione delle opere" relative all'installazione degli impianti d'antenna.
Viene inoltre precisato che "Le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze sono realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale, preservando in ogni caso il decoro architettonico dell'edificio..."
I Balconi
In linea di principio ogni balcone sporgente appartiene al proprietario dell'appartamento che serve. Quindi tutte le spese per la sua manutenzione e ricostruzione ricadono interamente su di lui e, in caso di danni a persone o cose derivanti dal distacco di intonaco o addirittura pezzi di cemento, lui é il solo responsabile.
Vi sono però delle interessanti eccezioni a questa regola. Il primo caso é quello del frontalino (un cordolo di cemento sporgente, lavorato o non che fa da divisore tra i piani) che in moltissimi edifici corre lungo tutta la facciata e segue anche il perimetro dei balconi sporgenti, alla loro base. I frontalini hanno funzioni estetiche di abbellimento del palazzo e sarebbe assurdo che la loro manutenzione avvenisse a pezzi, da parte di singoli proprietari. Infatti deve farsene carico l'intero condominio. Un analogo discorso vale quando lungo la facciata vi sono decorazioni o stucchi che vanno a coprire in parte o in tutto i balconi singoli, anche se sporgenti (é il caso di certi palazzi liberty o art decò): mentre la manutenzione della struttura del balcone resta a carico del suo proprietario, gli stucchi sono una sorta di prolungamento armonico della facciata e il condominio ha interesse a preservarli.
Un ulteriore caso é quando una fila di balconi sporgenti é stata costruita in modo tale che il fondo del balcone di sopra faccia da soffitto a quello di sotto. In tal caso la manutenzione dell'intonaco o della copertura del sottofondo di ogni balcone va a carico del proprietario del balcone di sotto, applicando l'articolo 1125 del codice civile.
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5: La Ripartizione delle spese condominiali
In merito a ringhiere e parapetti dei balconi i giudici si sono sbizzarriti nel dare risposte contraddittorie soprattutto a una domanda: se la ringhiera o il parapetto di un balcone sono artisticamente forgiati o scolpiti nella pietra é prevalente l'interesse del condominio al decoro architettonico del palazzo (che lo obbliga anche a sostenere le relative spese di manutenzione) o quello del singolo proprietario? Sembra di poter arrischiare una soluzione a questa bega. Il parapetto, per quanto artistico, ha come scopo l'impedire al proprietario di casa di precipitare sulla strada: quindi é lui che deve curarsene. Solo quando al balcone sono aggiunti elementi estranei (stucchi, statue, fregi) che non hanno minimamente questa funzione, ma sono solo abbellimenti, la loro manutenzione compete all'intero condominio.
Le Terrazze
Se é tuo o l'utilizzi solo tu, devi pagare; se invece é di proprietà comune pagano tutti. Questi sono i criteri base su cui si regge la ripartizione delle spese condominiali. Ma c'è sempre un'eccezione alla regola. In questo caso il lastrico solare, comune soprattutto negli edifici del sud Italia oppure nei palazzi di costruzione recente.
Il lastrico solare é un tetto con superficie pianeggiante, salvo una leggera inclinazione per lo smaltimento delle acque piovane.
Se non é normalmente accessibile dai proprietari della casa o se é utilizzabile da tutti, la ripartizione delle spese per la sua manutenzione o ricostruzione avviene secondo le quote di proprietà dei singoli condomini.
Diverso é il caso di un lastrico solare di proprietà o concesso dal regolamento in uso a un solo condomino: allora le spese vanno ripartite per un terzo a carico del proprietario o di chi lo usa e per gli altri due terzi a carico di tutti i condomini dell'edificio (proprietario compreso) secondo i millesimi di proprietà. Questo perché il lastrico solare assolve la funzione di tetto del palazzo.
Il proprietario può installare liberamente, senza l'assenso dell'assemblea, ringhiere di protezione, serre e gazebo, a meno che non provochi un grave deturpamento nell'aspetto del palazzo.
Un particolare tipo di lastrico solare é la terrazza a livello, che copre solo una parte dell'edificio e che normalmente é accessibile da un solo appartamento dei piani superiori. Ai due terzi della spesa per la riparazione o ricostruzione non contribuiscono tutti gli abitanti dell'edificio, ma solo quelli della colonna di appartamenti a cui la terrazza a livello fa da tetto.
Se il lastrico solare prosegue oltre la ringhiera di protezione come cornicione sporgente, posto a riparo della facciata dell'edificio, si presume che il cornicione stesso (e le eventuali bocchette per lo scarico della pioggia) siano di proprietà del condominio, con i relativi oneri di manutenzione. Lo stesso discorso vale per grondaie e canalette.
Sia la terrazza a livello che, a maggior ragione, il lastrico solare sono talvolta gli unici spazi utili in cui é possibile installare non solo antenne televisive condominiali o singole, ma anche casotti che contengano l'argano dell'ascensore e costruzioni che ospitano le caldaie centralizzate. Spesso infatti le caldaie non possono essere collocate in cantina perché non esistono locali adattabili secondo le norme di sicurezza. Il proprietario esclusivo é costretto a subire queste invasioni senza protestare, a patto che si faccia di tutto per recargli il minimo disturbo possibile.
Il proprietario del lastrico solare condivide con il proprietario dell'ultimo piano di un edificio un diritto in più: quello di sopraelevare il palazzo, senza nemmeno chiedere il consenso degli altri condomini. Lo stabilisce l'articolo 1127 del codice civile che detta però dei limiti: non deve essere pregiudicato l'aspetto architettonico del palazzo o non può essere diminuita notevolmente l'aria o la luce ai piani sottostanti.
I condomini in compenso hanno diritto a un indennizzo, stimabile sulla base del valore dell'area del lastrico (rapportato al valore di un analogo lotto di terreno edificabile). Naturalmente, necessiterà richiedere uno specifico permesso a costruire.
Detto ciò, non bisogna dimenticare che la sopraelevazione può anche essere vietata dal regolamento condominiale. Ed è ancora più comune il fatto che sia impossibile, perché il piano regolatore locale la esclude.
Qualora l'impianto dovesse essere di grandi proporzioni (p.es: traliccio in ferro, parabolica ampia), o dovesse consistere in ripetitori RTV o di telefonia mobile, con potenziali problemi di impatto ambientale, è obbligatorio redigere -a cura di un tecnico, p.es architetto o ingegnere- richiesta di uno specifico permesso a costruire con relativi grafici di progetto e schede descrittive delle caratteristiche radioelettriche degli impianti. Si ricorda, inoltre, che devono essere rispettati i parametri relativi ai limiti di esposizione ai campi elettromagnetici stabiliti dal DPCM 8 luglio 2003.
I costi per i lavori in cortile vanno ripartiti tra tutti, in rapporto ai millesimi di proprietà. Sono esentati dalla spesa solo coloro che non possono materialmente far uso di questo spazio (per esempio un negoziante senza retrobottega), salvo che il regolamento condominiale non stabilisca diversamente. Questa regola é valida anche se il cortile fa da copertura a dei box auto di proprietà di solo una parte dei condomini: la sua funzione principale resta dare luce e aria all'intero fabbricato.
A che condizioni é possibile mettere l'auto in cortile? La risposta é: dipende. Da due condizioni: quando é stato costruito l'edificio e cosa dice il regolamento condominiale.
Se il palazzo risale a prima del 1967 é possibile che il regolamento vieti o permetta le auto in cortile. I posti auto possono essere acquistati con un rogito da chiunque, condomino o meno che sia, e magari pure affittati. D'altra parte la decisione di dedicare il cortile a parcheggio può essere presa solo all'unanimità dai condomini,. E facile infatti per chiunque dimostrare di essere danneggiato dagli scarichi o dal rumore delle auto.
Per balconate e ballatoi a cielo aperto valgono le stesse regole valide per i balconi sporgenti. Con due differenze. Poiché ad essere serviti da ciascuna balconata sono più appartamenti, le spese per la sua manutenzione e ricostruzione sono a carico dei proprietari di tutti gli appartamenti che la utilizzano (e solo di quelli). Fanno eccezione le spese per il rivestimento del parapetto della balconata (intonaco, piastrelle) , che sono a carico di tutti i condomini. Infatti non è possibile tracciare una netta distinzione tra il rivestimento della facciata e quello della balconata stessa: l'unità stilistica dei due elementi è comune.
I balconi a castello sono quelli incassati nel perimetro dei muri portanti dell'edificio. Dove esistono (in molti edifici anni '50 e '60, per esempio), vale sempre la regola che il fondo di ogni balcone va mantenuto a cura del proprietario del balcone di sotto, a cui fa da soffitto. Ma c'è qualcosa da aggiungere. A differenza dei balconi "sporgenti" sopra analizzati, la struttura portante del piano di un balcone a castello (muro frontale e muri laterali, travi portanti) è parte integrante della struttura dell'edificio e, quindi, deve considerarsi parte comune dell'edificio condominiale: dunque, la sua manutenzione é a carico di tutto il condominio. Ricapitolando: le spese per la pavimentazione e per la ringhiera sono a carico del proprietario del balcone, quelle relative alla struttura portante vanno sopportate dalla comunità condominiale e quelle del sottofondo sono a carico del proprietario del balcone di sotto.
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Vale una premessa logica: se più scale servono un edificio, ognuna fa bilancio a sé, cioè le relative spese vanno ripartite solo tra i condomini che attraverso di essa raggiungono il loro appartamento.
Con la parola "scala" non si intendono solo i gradini, pianerottoli e ringhiera, ma tutti gli altri elementi (pareti del vano, finestre di illuminazione, balconi comuni). Fanno eccezione i ballatoi all'aperto che raggiungono un certo numero di appartamenti di una scala negli edifici a ringhiera: vanno considerati proprietà esclusiva dei condomini che se ne servono (un po' come capita per i balconi). C'è stato però qualche giudice che ha posto delle eccezioni per le ringhiere vere e proprie che, in quanto elemento architettonico comune dell'edificio, andrebbero mantenute a cura di tutti.
Tutti coloro che hanno motivo di servirsi di una scala che va sottoterra, perché permette di raggiungere una cantina o un box, contribuiscono alle spese necessarie, per metà in base ai millesimi di proprietà e per l'altra metà in base al citato "coefficiente di piano", indipendentemente dalla grandezza dell'appartamento.
Si evidenzia che, con l’Ordinanza 21886 del 5 dicembre 2012, la Corte di Cassazione ha stabilito che le spese che hanno ad oggetto la statica di un edificio come quelle attinenti alle scale vanno distribuite tra tutti i condomini, compresi quelli del pian terreno. Il condomino che vive in un appartamento al piano terra è tenuto, quindi, al pagamento delle spese per il rifacimento delle scale, che costituiscono bene strutturale e necessario dell’edificio. Infatti, secondo la Corte, «le scale, essendo elementi strutturali necessari alla edificazione di uno stabile condominiale e mezzo indispensabile per accedere al tetto e al terrazzo di copertura, conservano la qualità di parti comuni, così come indicato nell’art. 1117 c.c. parte 1), anche relativamente ai condomini proprietari di negozi con accesso dalla strada, in assenza di titolo contrario, poiché anche tali condomini ne fruiscono quanto meno in ordine alla conservazione e manutenzione della copertura dell’edificio». I lavori relativi alle scale rappresentano, dunque, «opere di consolidamento riguardanti la statica del fabbricato» e non «opere di mero rifacimento»; conseguentemente è assolutamente legittimo che vengano poste a carico di tutti i condomini.
Anche un solo condomino può decidere di far mettere l'ascensore (a sue spese, come è ovvio), a patto che il lavoro necessario non comporti infrazioni ai regolamenti edilizi o alle leggi urbanistiche vigenti. I condomini che se ne servono pagheranno tutte le spese e entreranno nella cabina per mezzo di una chiave.
Gli altri potranno sempre pretendere di utilizzare l'apparecchio in seguito, contribuendo sia alle spese di manutenzione sia a quelle di installazione (opportunamente rivalutate rispetto al tasso di inflazione).
I condomini possono vietare l'installazione solo in tre casi:
- se esiste un espresso divieto nel regolamento condominiale;
- se si altera la destinazione d'uso della cosa comune o si mette in pericolo la sua stabilità;
- se si impedisce agli altri condomini l'uso della cosa comune.
Data l'importanza di tali opere, il legislatore ha inteso agevolarle anche in altri modi. Esse si possono, infatti, realizzare in deroga alle norme sulle distanze previste dai regolamenti edilizi, anche per i cortili e le chiostrine interni ai fabbricati o comuni, o di uso comune, a più fabbricati. È fatto salvo l'obbligo di rispetto delle distanze nell'ipotesi in cui, tra le opere da realizzare e i fabbricati alieni, non vi siano spazi o aree di proprietà o di uso comune.
Al fine di fornire un'ulteriore agevolazione in materia, poi, il DL n° 40 del 25 marzo 2010 (convertito in legge 73 del 22 maggio 2010), prevede che vengano eseguiti senza alcun titolo abilitativo gli interventi volti all'eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di rampe o di ascensori esterni, o di manufatti che alterino la sagoma dell'edificio.
Infine, puo' capitare che un proprietario voglia annettersi nell'appartamento un pianerottolo o un corridoio su cui si affaccia solo la sua porta. La cosa è impossibile se il regolamento condominiale elenca scale e corridoi nelle parti comuni. Diviene possibile, invece, se il condomino ha un titolo che dimostri la sua proprietà.
In linea di principio, infatti, chiunque (proprietario o inquilino che sia) può installare un'antenna, sul tetto o sul balcone, senza che l'amministratore condominiale o i condomini possano dire di no. Lo afferma a chiare lettere l'articolo 232 del D.p.r. 29 marzo 1973. Non é possibile vietare l'antenna nemmeno se l'edificio ne dispone già di una centralizzata (come ha più volte chiarito la Cassazione).
Ma i diritti del possessore dell'antenna non finiscono qui: egli ha perfino privilegio di far mettere l'antenna sul terrazzo del vicino o di far correre i cavi necessari nel suo appartamento (fili e condutture devono essere però disposti in maniera tale da non creare seri problemi). Il decreto chiarisce anche che il vicino non potrà impedire agli operai installatori di passare attraverso i suoi locali, né potrà chiedere una somma ad indennizzo del disturbo subìto. Se il proprietario si rifiuta é lecito chiedere un provvedimento d'urgenza da parte del giudice (articolo 700 del codice di procedura civile).
Infine, sempre in base al richiamato art 1122-bis, l'assemblea condominiale può imporre (con la maggioranza degli intervenuti alla riuninione ed almeno i 2/3 del valore dell'edificio) cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell'edificio e, ai fini dell'installazione degli impianti, può provvedere, "a richiesta degli interessati, a ripartire l'uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto."
La ditta o l'artigiano addetto dovranno comunque rilasciare una certificazione di conformità alle norme di sicurezza sugli impianti, ai sensi della ex-legge n. 46 del 1990, oggi Legge 37/2008.
Una nuova pavimentazione di un cortile può costare diverse decine di milioni, soprattutto se si utilizzano mattonelle di pregio. Ci si può chiedere quindi se occorra un quorum speciale in assemblea per deciderla. In particolare quello previsto dal quinto comma dell'articolo 1136 del codice civile per le cosiddette innovazioni (maggioranza dei condomini e due terzi del valore dell'edificio). La risposta é no. Si tratta pur sempre di riparazioni, per quanto di notevole entità. Il quorum richiesto é quindi pari alla maggioranza degli intervenuti in assemblea e di almeno la metà del valore dell'edificio sia in prima che in seconda convocazione di assemblea. Chi non é d'accordo é comunque tenuto a partecipare alla spesa.
Se il palazzo é stato ultimato dall'1 settembre 1967 al 6 aprile 1989, cambia tutto. La legge urbanistica ha infatti stabilito che per ogni edificio che risale a quel periodo dovesse esistere almeno un metro quadrato destinato a parcheggio per ogni 20 metri cubi di costruzione. Fatte grossomodo le proporzioni, a un alloggio di 100 metri quadrati, corrisponde uno spazio-auto di 16 metri quadrati. Questi parcheggi sono però posti a servizio dell'edificio nella sua globalità, e non di un singolo appartamento.
Se non ci sono posti auto esterni, box sotterranei o al piano terra, superfici simili possono esistere solo in cortile. Un articolo del regolamento condominiale che ne vieti l'utilizzo é quindi illegittimo. Non solo: se una parte di questo spazio é stato venduto od affittato ad altri, la relativa clausola del rogito é nulla (sentenza della Corte di Cassazione, Sezioni Unite, del 18 luglio 1989).
Se l'edificio risale a dopo il 6 aprile 1989 valgono le stesse regole innanzi dette, con una variante: lo standard di aree a parcheggio é salito a un metro quadrato ogni 10 metri cubi di costruzione (un box auto doppio per ogni appartamento di 120 metri quadrati).
Un calendario contro il degrado
Un edificio in Italia viene ristrutturato una volta ogni 40 anni: la stima é di Ecosfera, società di studi sull'edilizia. Manca in effetti una cultura della manutenzione: basterebbe che ogni amministratore mettesse a punto una specie di calendario del degrado, programmando per tempo i piccoli interventi, per evitarne di più grossi e più costosi in seguito, causati dall'incuria. E basterebbe che i condomini previdenti mettessero da parte a rate un po' di soldi ogni anno, creando un fondo condominiale per le spese straordinarie investito in titoli di Stato, per non essere costretti ad affrontare tutto d'un colpo esborsi pazzeschi per evitare che la loro proprietà cada a pezzi.
Ma ecco qualche indicazione utile sui tempi della buona manutenzione di impianti, facciate e tetti .
Impianti
L'impianto dell'acqua potabile, se ben realizzato, dura 35-40 anni, e ancor di più se si utilizzano materiali adeguati. Quello elettrico molto meno (20-30 anni). La caldaia andrebbe sostituita ogni dieci anni circa: quelle che funzionano a metano durano un po' di più. La manutenzione da parte dei tecnici é bene che avvenga tre volte all'anno per gli impianti centralizzati e almeno una per quelli singoli. L'ascensore deve essere controllato almeno ogni sei mesi e subire un intervento più radicale ogni 10-20 anni. I cavi vanno comunque rimessi nuovi ogni 8-12 anni. L'impianto fognario dura 15-30 anni e va controllato ogni sei mesi. Una volta all'anno vanno spurgati i pozzi neri.
Antenne TV
Le antenne Tv vanno rimesse in ordine ogni 3 anni circa e sostituite ogni 10-15. Si evidenzia, a tal riguardo, che il nuovo sistema di trasmissione relativo alla Tv Digitale Terrestre NON necessita di antenne speciali o nuove, poichè è stato modificato SOLO il metodo di "modulazione" del segnale (da analogico a digitale), mentre le frequenze utilizzate son sempre le stesse (con particolare predilezione per la gamma UHF). Quindi, per ricevere la Tv digitale terrestre, NON occorre assolutamente modificare il proprio esistente impianto; eventualmente, se necessario, occorre solo una manutenzione, in modo da garantire un segnale discreto in tutte le prese dell'appartamento: ciò eviterà gli occasionali "freezing" del flusso audio/visivo.
Facciate
Impossibile dare indicazioni astratte sul rifacimento degli intonaci esterni, che dovrà avvenire in un tempo variabile tra i 5 e i 25 anni a seconda di diversi fattori: materiali utilizzati, umidità della zona, concentramento di smog, vicinanza al mare (la salsedine portata dall'aria corrode), vibrazioni causate dal traffico. Il giusto tipo di pittura deve permettere sia la traspirazione all'esterno dell'umidità interna (causata da caloriferi, corpi umani, cucine) sia una buona tenuta all'umidità esterna: un equilibrio difficile da raggiungere. No quindi alle vernici plastificate al quarzo (troppo impermeabili) ma anche alla cosiddetta tempera o alla calce (che tengono troppo poco e si combinano facilmente con l'anidride carbonica contenuta nello smog, causando le tipiche "colate di nero" sulle facciate).
Nel caso di pareti in pietra la sabbiatura violenta può essere sconsigliabile, soprattutto per i palazzi metropolitani. La sabbia crea una superficie pulita ma provoca migliaia e migliaia di micro buchi nel rivestimento, aumentando quindi l'area esposta agli agenti atmosferici e all'anidride solforosa. Meglio quindi getti di acqua nebulizzata e l'uso di detergenti non acidi.
Tetti
Un'ispezione ogni anno é necessaria per i tetti spioventi a tegole, per sostituire elementi rotti e una revisione generale ogni 10-20 anni. Se le travature sono in legno (anziché fatte con una soletta inclinata in cemento) i costi degli interventi salgono, e coinvolgono anche le coibentazioni (da sostituire). In compenso si potrà intervenire solo in una parte del tetto, anziché in tutto.
I tetti piani (lastrico solari), che sono quasi tutti coperti da piastrelle per creare terrazze calpestabili, sono i più difficili da tenere in buono stato. Quando appaiono bolle nella copertura può essere troppo tardi per intervenire. I rappezzi servono poco, anche perché l'origine dell'infiltrazione può essere lontana dalla bolla stessa . Meglio demolire e ricostruire tutto. Un lastrico dura in buone condizioni 25 anni al massimo.
E' raro che in un condominio ci si proponga di installare una piscina condominiale del tutto nuova: comunque, se ciò accade, nove volte su dieci la delibera deve essere assunta con l'unanimità dei pareri dei condomini, perché é in ballo la rinuncia a una consistente porzione del giardino condominiale. Solo se il condominio é contornato da un parco molto ampio é pensabile di poter far valere il quorum prescritto per le innovazioni utili. Cioè quello del primo comma dell'articolo 1120 del codice civile (maggioranza dei condòmini, due terzi del valore dell'edificio). Ci si basa in questo caso sul fatto che cresce il valore dell'intero palazzo e migliora la sua possibilità di utilizzo.
Quando la piscina é stata costruita insieme al palazzo, spesso il criterio della suddivisione delle spese é stabilito dal regolamento condominiale, ed é modificabile solo all'unanimità. Se non lo é, le spese per la conservazione della piscina vanno suddivise in base ai millesimi di proprietà, e quelle per l'esercizio (pulizia, acqua, fari di illuminazione) in base al numero dei possibili utilizzatori della piscina stessa (quindi degli abitanti del palazzo, bimbi compresi e disabili esclusi). Vi sono esperti che ritengono possibile per un condomino rinunciare totalmente all'uso della piscina: in tal caso pagherà comunque le spese di conservazione (manutenzione straordinaria inclusa) ma non quelle d'esercizio.
Un problema ricorrente é quello degli ospiti che troppo spesso vengono invitati a utilizzare una piscina da uno dei condomini. Se la cosa non é vietata dal regolamento condominiale, bisogna risolverla con il buon senso. Serve a poco ricorrere alle sentenze dei giudici, che stabiliscono criteri poco pratici. Un esempio é quella del 13 luglio 1989 (pretura di Roma) che ha imposto un maggior carico di spese di manutenzione sul condomino ospitale.
Guida al Condominio -aggiornata alla L. 220/2012, in vigore dal 18.6.2013-
