Le tabelle dei millesimi sono quasi sempre scritte, una volta per tutte, dal costruttore del palazzo, che le allega al regolamento condominiale contrattuale. Chi compra un appartamento, è di fatto costretto ad accettarle, esattamente come se le avesse scritte lui in un contratto. Identico discorso per chi subentra al primo acquirente.
Talvolta inoltre il costruttore non si limita a "inventare" tabelle mal fatte, ma giunge fino a riservarsi particolari diritti: per esempio una quota minore di spese per un appartamento che decide di non vendere, la proprietà dei sottotetti, il diritto di sopraelevare senza pagare indennità agli altri condomini.
Nonostante ciò le tabelle mal fatte risultano frutto di un accordo "contrattuale", e quindi vincolante. E molta giurisprudenza, attenta agli aspetti formali del diritto di proprietà, le ritiene ancor oggi pressoché immodificabili , se non con l’accordo di tutti.
I Millesimi e la relativa rettifica
Chi compra casa in condominio, acquista anche un diritto: quello di una quota sulle parti comuni che servono tutto il palazzo, calcolata in millesimi di proprietà. Si tratta di un’arma a doppio taglio: se la quota è consistente, perché l’appartamento è grande, il suo parere in assemblea conta di più ma, contemporaneamente, cresce anche la quota di spese comuni che dovrà sopportare.
Più poteri, più doveri, quindi. Lo spiega il codice civile, affermando nell’articolo 1123 che le spese "sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione".
Oggetto della delibera
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PRIMA
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convocazione
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SECONDA
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convocazione
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Condomini
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Valore
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Condomini
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Valore
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QUORUM costituitivo dell'Assemblea
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almeno 1/2 cond.
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almeno 2/3
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almeno 1/3 cond.
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almeno 1/3
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DELIBERA assembleare
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maggioranza interv.
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almeno 1/2
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maggioranza interv.
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almeno 1/3
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Nomina, revoca e riconferma dell'Amministratore
(art. 1136 c.c. 4° comma )
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maggioranza interv.
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almeno 1/2
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maggioranza interv.
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almeno 1/2
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Compenso dell'Amministratore
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maggioranza interv.
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almeno 1/2
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maggioranza interv.
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almeno 1/2
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Eliminazione delle barriere architettoniche
(art. 2 legge 9/1/89 n. 13) (art. 1120 c.c.2° comma - art. 1136 c.c. 4° comma)
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maggioranza interv.
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almeno 1/2
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maggioranza interv.
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almeno 1/2
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Contenimento del consumo energetico, produzione di energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra
idonea superficie comune (art 1120 c.c. 2° comma - art 1136 c.c. 4° comma)
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maggioranza interv.
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almeno 1/2
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maggioranza interv.
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almeno 1/2
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Installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare o su ogni altra idonea superficie comune (art 1122-bis c.c. 3° comma - art 1136 c.c. 5° comma)
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maggioranza interv
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almeno 2/3
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maggioranza interv
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almeno 2/3
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Innovazioni per il miglioramento o l'uso più comodo o per ottenere un migliore rendimento delle cose comuni (art. 1120 c.c. 1° comma- art. 1136 c.c. 5° comma)
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maggioranza interv.
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almeno 2/3
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maggioranza interv.
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almeno 2/3
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Innovazioni relative a opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti (art. 1120 c.c. 2° comma - art 1136 c.c. 4° comma)
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maggioranza interv.
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almeno 1/2
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maggioranza interv.
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almeno 1/2
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installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo (art. 1120 c.c. 2° comma - art 1136 c.c. 4° comma)
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maggioranza interv.
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almeno 1/2
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maggioranza interv.
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almeno 1/2
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Installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni (art. 1122-ter c.c. - art 1136 c.c. 4: comma)
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maggioranza interv.
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almeno 1/2
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maggioranza interv.
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almeno 1/2
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Interventi di recupero ai sensi dell'art 15 legge 179/92
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maggioranza interv.
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almeno 1/2
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maggioranza interv.
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almeno 1/2
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Liti attive o passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore (art. 1136 c.c. 4° comma)
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maggioranza interv.
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almeno 1/2
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maggioranza interv.
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almeno 1/2
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Portierato: mutamento d'uso dei locali (p.es: affitto ad altri)
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maggioranza interv.
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almeno 1/2
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maggioranza interv.
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almeno 1/2
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Portierato: soppressione del servizio
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maggioranza interv.
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almeno 1/2
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1/3 dei condomini
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almeno 1/3
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Realizzazione di parcheggi da destinare a pertinenze delle singole unità immobiliari, (art. 9 legge 24/3/1989, n. 122), senza alterazione del decoro architettonico e resa inservibile all’uso delle parti comuni, anche a un solo condomino (art. 1122 c.c. 2° comma - art. 1136 c.c. 4° comma)
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maggioranza interv.
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almeno 1/2
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maggioranza interv.
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almeno 1/2
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Realizzazione di parcheggi con alterazione del decoro architettonico e resa inservibile all’uso delle parti comuni, anche a un solo condomino
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Tutti i condomini
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100%
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Tutti i condomini
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100%
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Approvazione del Regolamento condominiale (art. 1138 c.c.)
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maggioranza interv.
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almeno 1/2
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maggioranza interv.
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almeno 1/2
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Modifiche della destinazione d'uso delle parti comuni (art. 1117-ter c.c.)
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4/5 dei condomini
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almeno 4/5
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4/5 dei condomini
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almeno 4/5
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Rendiconto annuale
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maggioranza interv.
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almeno 1/2
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1/3 dei condomini
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almeno 1/3
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Riparazioni straordinarie di notevole entità (art. 1136 c.c. 4° comma)
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maggioranza interv.
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almeno 1/2
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maggioranza interv.
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almeno 1/2
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Ricostruzione dell'edificio per perimento inferiore ai 3/4 del valore (artt. 1128 e 1136 c.c.)
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maggioranza interv.
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almeno 1/2
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maggioranza interv.
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almeno 1/2
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Ricostruzione dell'edificio per perimento totale o superiore ai 3/4 del valore (art. 1128 c.c.)
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Tutti i condomini
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100%
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Tutti i condomini
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100%
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Scioglimento del condominio quando per rendere possibile la divisione in parti autonome occorrano modifiche dello stato attuale dell'edificio e opere per la diversa sistemazione dei locali e dipendenze tra i cond. (art. 62 att. c.c.)
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maggioranza interv.
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almeno 2/3
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maggioranza interv.
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almeno 2/3
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Scioglimento del condominio quando l'edificio può suddividersi in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi (art. 61 att. c.c.)
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maggioranza interv.
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almeno 1/2
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maggioranza interv.
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almeno 1/2
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Sopraelevazione pregiudizievole per le condizioni statiche, per l'aspetto architettonico o che arrechi una notevole diminuzione di aria o di luce ai piani sottostanti (art. 1127 c.c.)
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Tutti i condomini
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100%
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Tutti i condomini
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100%
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Modifica delle Tabelle millesimali
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maggioranza interv.
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almeno 1/2
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maggioranza interv.
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almeno 1/2
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Vendita o cessione di beni comuni
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Tutti i condomini
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100%
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Tutti i condomini
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100%
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Il concetto di errore
I giudici sono stati sempre pressoché unanimi nell’includere nel concetto di errore gli sbagli di calcolo matematico, gli errori di fatto (come la convinzione che un appartamento sia più grande o più piccolo di quello che è) o di diritto (come la convinzione che debbano essere valutate le migliori condizioni di manutenzione di un appartamento rispetto a un altro, cosa assolutamente ininfluente). Si tratta di casi rari, perché di solito nel regolamento, o nelle tabelle allegate, non vengono enunciati i criteri secondo cui si procede al calcolo dei millesimi . Quasi sempre i millesimi vengono invece dettati come dati di fatto, privi di motivazioni. Così diviene assai complesso, se non impossibile, dimostrare che l’errore c’è stato.
I millesimi di gestione
I millesimi di proprietà hanno come scopo di determinare i diritti e i doveri di ogni condomino sulle cose comuni che sono in genere proporzionali al piano, o alla parte di piano posseduto. Viceversa i millesimi di gestione hanno uno scopo ben più limitato: stabilire la ripartizione delle spese condominiali.
Le Maggioranze per decidere
(tabella aggiornata alle modifiche introdotte dalla L.220/2012, in vigore dal 18/06/2013)
Le innovazioni di vasta portata
L’altro criterio di modifica dei millesimi fissato dall’articolo 67, quello delle innovazioni di vasta portata, ha avuto una storia di interpretazioni discordanti altrettanto sofferta. C'è accordo in giurisprudenza sul fatto che l'ampliamento della volumetria dell'edificio, la sopraelevazione o comunque l'aggiunta di pertinenze quali ad esempio un box o un garage possono portare alla revisione. Controversa è invece la questione dell'aumento di superficie abitabile, come quella conseguente alla trasformazione in abitazione di un sottotetto in veranda di un balcone o in tavernetta di una cantina. Mentre di solito va cambiata la tabella dei millesimi d'uso (causa, per esempio, l'installazione di nuovi caloriferi o rubinetti), la giurisprudenza prevalente lascia intoccati quelli di proprietà. Ci si appella infatti all'articolo 68 delle disposizioni di attuazione del codice civile, che dice che non va tenuto conto dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascun piano o porzione di piano.
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4: Millesimi e Maggioranze per decidere
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La strada maestra per la modifica dei millesimi di proprietà è tracciata dall’articolo 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile. Sono solo due casi i casi contemplati:
- quando gli attuali millesimi risultano il frutto di errore di calcolo (e non di metodo di valutazione);
- quando, a seguito di sopraelevazione, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, si è alterato il rapporti originario di valori fra millesimi.
Per la modifica occorre però sempre il consenso unanime del condominio: se manca. può intervenire il magistrato.
L’articolo 69 è espressamente definito come inderogabile: in altre parole non vi si può far eccezione, neanche in un regolamento condominiale contrattuale, fissando per esempio altri criteri di modifica.
Alcuni giudici, più sensibili di altri all’ambigua storia della formazione dei millesimi, hanno tentato di stiracchiare il concetto di errore, portandolo ad includere "l'obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari e il valore proporzionale a esse attribuito nelle tabelle". Ovviamente, la sproporzione, deve essere rilevante, altrimenti ci si potrà sempre richiamare al fatto che il regolamento contrattuale è un patto negoziale, firmato da tutti. La sentenza più importante, che ha fatto epoca, è quella delle Sezioni Unite della Cassazione, la n. 6222 del 1997, ma non mancano quelle più recenti (per esempio la n. 4421 del 2001). Secondo le Sezioni Unite, inoltre, il diritto di revisione delle tabelle millesimali e' imprescrittibile, cioè può essere esercitato in qualunque momento.
Il vizio del consenso
Un percorso estraneo a quello previsto dalle norme condominiali per la revisione dei millesimi è stato identificato da molti giudici (Sezioni Unite comprese) nell’articolo 1427 del Codice civile. Vi si afferma che <Il contraente il cui consenso fu dato per errore, estorto per violenza o carpito con dolo, .può chiedere l'annullamento del contratto>. L'errore, per l'articolo 1428, deve essere "essenziale" e "riconoscibile dell'altro contraente" . Se è un semplice errore di calcolo, porta alla semplice rettifica della tabella, e non al suo annullamento ed è soggetto al termine di prescrizioni di 5 anni dalla sua scoperta.
L’appello al 1427 può in effetti rivelarsi uno strumento prezioso, anche per ribellarsi a volute sproporzioni imposte dal costruttore dell’immobile.
Parte della giurisprudenza però non è d’accordo nel riconoscere diritto di cittadinanza in condominio al concetto d’errore fissato dall’articolo 1427, perché esiste già l’articolo 67 delle disposizioni di attuazione a regolare la materia.
Non è finita. Il consenso unanime alla modifica dei millesimi di gestione può essere dedotto anche dal comportamento costante ed in equivoco dei condomini che pagano, senza riserve, le spese di gestione per un certo periodo di tempo (Cassazione, sentenza n. 5593/1980 , 5686/1988 e 1213/93).
Ecco quindi che la giurisprudenza più recente ha finito per tracciare una via di scampo all’eccessiva rigidità nella modifica dei millesimi di proprietà. Laddove essi non contano, perché sono "sostituiti", agli stretti fini della ripartizione delle spese, da millesimi di gestione, il problema di come modificarli passa in secondo piano. Al singolo condomino importa ben poco l’onore di essere "più proprietario" di un altro. Gli interessa molto di più non avere l’onere di pagare troppe spese. Quindi, laddove sia possibile ripartire gli esborsi con i millesimi di gestione, invece che con quelli di proprietà, non è poi così impossibile cambiare la ripartizione delle spese in conseguenza di grandi lavori edili, ampliamenti, rettifiche dovute a errori..
Guida al Condominio -aggiornata alla L. 220/2012, in vigore dal 18.6.2013-
Toccare i millesimi di gestione non è semplice, ma non è così difficile come variare quelli di proprietà. Infatti non si va così ad incidere sui diritti reali di ogni condomino: tant’è vero che il mutamento non richiede per forza la forma scritta e, in questo caso, non si è costretti a dar riferimento all’articolo 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile, con tutta la confusione che ne segue.
Le tabelle di gestione possono esistere ufficialmente, o non esistere. Se ci sono, e sono approvate con regolamento contrattuale, cioè da tutti, valgono in ogni caso. Se invece sono approvate con regolamento assembleare (cioè con la maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno la metà dei millesimi) valgono solo se non sono in contrasto con le disposizioni di legge, e in particolare con il codice civile. Se, infine, né il regolamento contrattuale né quello assembleare ne fanno cenno, tutto l’articolo 1123, compreso il secondo comma, ha pieno valore e andrà valutato, caso per caso, quando una parte o un impianto comune serve in misura diversa i condomini.
Dal punto di vista formale, la decisione di mutare i millesimi di gestione approvati all’unanimità, nel regolamento contrattuale, prevede anch’essa un unanimità di consensi, che è difficile da ottenere (perché qualcuno sarà sempre danneggiato). Tuttavia, una delibera in un’assemblea a cui non partecipano tutti i condomini, che decida la modifica, non sarebbe radicalmente nulla, ma semplicemente affetta da nullità relativa (Cassazione, sentenza n. 4974/1977, 9 febbraio 95, n. 1455) Se ne deduce che, se non viene impugnata dai dissenzienti e dagli assenti in Tribunale entro 30 giorni dalla comunicazione del verbale, diviene a tutti gli effetti valida.
Accade così che molti regolamenti condominiali abbiano allegate diverse tabelle di gestione. La più importante è quella del riscaldamento: gli appartamenti posti all’ultimo piano, al primo o in posizione angolare consumano infatti più calore di quelli messi ai piani intermedi. Vi è poi la tabella per la ripartizione delle spese dell’ascensore e delle scale, che si incrementano via via che l’appartamento è a un piano alto. Un altro esempio del principio del riparto in base al diverso utilizzo sono le spese di consumo dell’acqua, che nelle abitazioni possono essere rapportate al numero di persone che abitano dei locali, più che all’ampiezza dei locali stessi. Il collegamento a un’antenna televisiva è fruito inoltre nella stessa misura dal proprietario di un monolocale e da quello di sei stanze. E così via.
I due obiettivi possono divergere notevolmente. Ce lo dice sia la legge che il buon senso. Infatti l’articolo 1123, secondo comma, del codice civile afferma che, in linea di principio, se le parti comuni sono destinate a servire i condomini in misura diversa, "le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne".
