Quando si acquista un immobile in costruzione, generalmente, se il costruttore (impresa o cooperativa) dovesse fallire prima della stipula dell’atto di trasferimento della proprietà (la qual cosa, di solito, avviene dopo il completamento della costruzione), solo i creditori dotati di garanzie reali sul fabbricato in costruzione (ad esempio la banca che ha finanziato l’acquisto del terreno e/o la costruzione del fabbricato iscrivendo ipoteca sull’immobile) vedranno soddisfatte le proprie ragioni di credito, dovendo essere loro riconosciuto, con precedenza su tutti gli altri creditori, il ricavato della vendita forzata del fabbricato in costruzione.
Viceversa, l'acquirente privo di specifiche garanzie sugli immobili, difficilmente potrà recuperare anche solo parte degli importi versati a titolo di caparra e/o di acconto di prezzo (per tal motivo conviene SEMPRE registrare il preliminare di compravendita), col rischio concreto, qualora intendesse comunque acquistare la proprietà dell’immobile, di dover versare ulteriori somme, quindi pagare la casa due volte!
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Compravendita immobiliare
5: L'acquisto in costruzione (D.Lgs 122/2005)
Il decreto legislativo 20 giugno 2005 n. 122 prevede una specifica forma di tutela per l’acquirente di immobili da costruire, consistente in vari obblighi posti a carico del costruttore, tra i quali quello di consegnare all’acquirente una fideiussione a garanzia di tutte le somme, o comunque dei corrispettivi incassati sino al trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento. Lo scopo della normativa è quello di tutelare l’acquirente dell'immobile da costruire, in quanto contraente più debole, al quale deve essere garantita la possibilità di recuperare tutte le somme versate al costruttore, nel caso in cui, quest’ultimo, incorra in una situazione di crisi (quando cioè il costruttore venga assoggettato ad esecuzione immobiliare, a fallimento, a concordato preventivo, ad amministrazione controllata, a liquidazione coatta amministrativa). In tali condizioni, l’acquirente, anziché essere costretto ad avviare lunghe e costose azioni giudiziarie, che spesso si rivelano inutili, si rivolgerà direttamente alla banca o all’impresa di assicurazione o all’altro intermediario finanziario abilitato che ha concesso la fideiussione a suo favore, per vedersi restituire le somme fino a quel momento versate.
-obbligo del costruttore di consegnare all’acquirente una polizza assicurativa indennitaria di durata decennale a garanzia del risarcimento degli eventuali danni materiali e diretti dell’immobile derivanti da rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi;
-obbligo di adeguare il contratto preliminare, o qualsiasi altro contratto comunque diretto al successivo trasferimento della proprietà a una persona fisica, a un contenuto “minimo” fissato dal legislatore;
-previsione di una procedura alternativa per il frazionamento del mutuo e della relativa ipoteca iscritta a garanzia, qualora la banca non vi provveda entro novanta giorni dal ricevimento della richiesta;
-divieto, per il notaio, di procedere alla stipula di atti di compravendita, se prima o contestualmente alla stipula non si sia proceduto al frazionamento del mutuo e al perfezionamento di un atto idoneo alla cancellazione dell’ipoteca per i lotti senza accollo di mutuo, o al frazionamento della stessa per i lotti con accollo;
-diritto di prelazione a favore dell’acquirente nel caso di vendita all’asta dell’immobile, SOLO SE già adibito dall’acquirente ad abitazione principale, nell’ambito di una procedura esecutiva anche nel caso in cui egli abbia ottenuto dal fideiussore il rimborso delle somme anticipate;
-esclusione dalla revocatoria fallimentare per immobili SOLO SE aventi destinazione residenziale, in cui l’acquirente o suoi parenti e affini entro il terzo grado si impegni a risiedere come abitazione principale entro dodici mesi dalla data di acquisto o di ultimazione, purché trasferiti a “giusto prezzo” da valutarsi alla data della stipula del preliminare;
Il decreto legislativo 122/2005 prevede un “pacchetto articolato di tutele” a favore dell’acquirente di immobile da costruire, sintetizzabili come segue:
-obbligo del costruttore di consegnare, all'acquirente, una garanzia fideiussoria e possibilità, per l’acquirente, di far valere la garanzia fideiussoria prima che il curatore comunichi la scelta tra l’esecuzione o lo scioglimento del contratto;
Si precisa che, ai sensi dell'applicabilità del DL. 122/2005, si definiscono "immobili da costruire", tutti quei fabbricati che si trovano in uno stadio di costruzione che si colloca tra i due seguenti momenti:
- dopo l’avvenuta richiesta del permesso di costruire ovvero del diverso titolo edilizio previsto dalla vigente normativa ;
- prima del completamento delle finiture e della conseguente possibilità di richiedere il rilascio del certificato di agibilità.
Sono quindi esclusi dalla disciplina di tutela:
- gli edifici per i quali non sia stato ancora richiesto il titolo edilizio e per i quali, pertanto, il progetto edificatorio sia stato solo predisposto dal venditore, ma non ancora presentato ai competenti Uffici Comunali;
- gli edifici per i quali sia già possibile richiedere il rilascio dell’agibilità in quanto già completati anche nelle finiture.
Per quanto riguarda la tipologia di fabbricato la disciplina di tutela si applica a prescindere dalla destinazione d’uso del fabbricato da costruire che potrà indifferentemente essere residenziale, commerciale, produttiva, direzionale o altro. Si è ritenuta applicabile la disciplina del d.lgs 122/2005 anche nel caso di immobile da ristrutturare o in corso di ristrutturazione, a patto che trattasi di interventi di ristrutturazione radicale, incidenti sugli elementi tipologici, strutturali e formali del fabbricato, tali da determinare una vera e propria trasformazione dell’edificio preesistente
Quindi, il D.Lgs. 122/2005 ha accolto una nozione di "immobile da costruire" - e quindi di fabbricato non ancora ultimato - diversa da quella adottata in precedenza in altre disposizioni normative. Infatti sia secondo l’art. 31 secondo comma legge 47/1985 (in tema di condono edilizio), sia secondo l’art. 2645 bis ultimo comma cod. civ. (in tema di trascrizione del preliminare), il fabbricato si intende ultimato e quindi esistente ogniqualvolta sia stato realizzato il rustico e completata la copertura: in questi casi il legislatore ha “anticipato” il momento della venuta a esistenza del fabbricato facendolo coincidere con quello della realizzazione del cd. “rustico”.
Nel caso, invece, del D.Lgs 122/2005 il legislatore ha adottato una diversa nozione di fabbricato da costruire ritenendo l’immobile non ancora ultimato sino al momento in cui non venga a trovarsi nello stadio tale da consentire il rilascio del certificato di agibilità ossia sino a che non siano stati eseguiti gli impianti e non siano state completate le finiture (secondo il DPR 380/2001 e s.m.i., infatti, l’agibilità può essere richiesta solo dopo l’ultimazione delle opere di finitura e comunque entro 15 giorni da detta ultimazione).
La disciplina di tutela dettata dal decreto legislativo 122/2005 si applica a patto che il venditore/costruttore sia un imprenditore (non importa se persona fisica o società) o una cooperativa edilizia. Deve trattarsi di un operatore professionale, ossia di un soggetto che agisca nell’esercizio di impresa: pertanto, la tutela non è applicabile nei rapporti tra privati, quando cioè un privato (o comunque un soggetto che non agisca nell’esercizio di impresa), al di fuori di qualsiasi attività imprenditoriale e in forma del tutto occasionale, intenda vendere un fabbricato da edificare.
Per l’applicazione della tutela, inoltre, non è necessario:
-che si tratti di impresa che operi in via esclusiva o principale nel settore immobiliare e delle costruzioni pur potendo operare anche in altri settori, come nel caso dell’imprenditore che, in via occasionale, effettui un’operazione immobiliare;
-che il venditore debba necessariamente essere anche il costruttore materiale dell’edificio, potendo trattarsi di operatore che ha affidato a terzi, ad esempio in appalto, la costruzione dell’edificio (è il caso tipico della “immobiliare” che realizza interventi immobiliari ed edilizi affidando a terzi, mediante appositi contratti di appalto, la edificazione delle opere)
L'acquirente o promissario acquirente, beneficiario della tutela prevista dal D.Lgs 122/2005, deve invece essere una persona fisica che:
- acquisti un immobile da costruire;
- ovvero che abbia stipulato un contratto che abbia o possa avere per effetto l’acquisto o comunque il trasferimento non immediato di un immobile da costruire (compreso il leasing);
- che acquisti per sé ovvero per un proprio parente in primo grado (ad es. il figlio);
- che si sia impegnato con una cooperativa edilizia per ottenere l’assegnazione di un immobile da costruire per iniziativa della stessa.
La disciplina del decreto legislativo 122/2005 non si applica, pertanto, se ad acquistare non sia una persona fisica (ad es. una società, un’associazione, una fondazione o un altro ente)
Ricapitolando: le tutele disciplinate dal D.Lgs 122/2005 a favore dell’acquirente di un immobile da costruire sono destinate a operare nelle seguenti diverse fasi della compravendita:
a) al momento della stipula del preliminare:
-l’obbligo di consegna all’acquirente della fideiussione (la cui efficacia è destinata a cessare solo al momento in cui avviene il trasferimento della proprietà del bene);
-l’obbligo di adeguare il contratto al contenuto di legge.
b) dopo la stipula del preliminare e prima del definitivo:
-la facoltà di chiedere il frazionamento del mutuo;
-l’impedimento del notaio alla stipula in assenza di titolo per il frazionamento o la cancellazione dell’ipoteca o del pignoramento.
c) all’atto notarile definitivo di trasferimento della proprietà:
-l’obbligo di consegna della polizza assicurativa indennitaria.
d) dopo la stipula dell’atto definitivo:
-il diritto di prelazione;
-l’esclusione della revocatoria fallimentare.
La garanzia fideiussoria
Il costruttore, entro l’atto della stipula del contratto preliminare, dovrà consegnare all’acquirente una fideiussione, rilasciata da una banca, da un’impresa di assicurazione o da un intermediario finanziario abilitato, a garanzia di un importo pari alle somme e/o al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore abbia già riscosso o, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto preliminare, debba ancora riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà.
La garanzia dovrà quindi coprire:
-le somme che il costruttore abbia già riscosso o i valori già acquisiti al momento della stipula del contratto preliminare;
-le somme che il costruttore debba riscuotere dopo la stipula del contratto preliminare, ma prima che si verifichi il trasferimento della proprietà, cioè prima del rogito definitivo
La garanzia non riguarderà invece somme che il costruttore è destinato a riscuotere solo nel momento in cui si verifichi il trasferimento della proprietà, coincidente con la stipula dell’atto notarile. Sono inoltre escluse:
-le somme per le quali è pattuito che debbano essere erogate da un soggetto mutuante (in generale una banca);
-i contributi pubblici già assistiti da autonoma garanzia.
Se è previsto l’accollo del mutuo (o di quota frazionata del mutuo) stipulato dal costruttore:
-la garanzia non riguarderà quelle somme che l’acquirente si è impegnato a pagare mediante accollo del mutuo stipulato dal costruttore, accollo da perfezionare nel momento in cui si verificherà il trasferimento a favore dell’acquirente della proprietà;
-la garanzia invece dovrà coprire anche le somme che l’acquirente abbia pagato mediante accollo del mutuo stipulato dal costruttore, se l’accollo andrà perfezionato in un momento precedente a quello in cui è previsto il trasferimento a favore dell’acquirente della proprietà (con assunzione da parte del costruttore della veste di “terzo datore di ipoteca”)
Il decreto legislativo prevede che la fideiussione possa essere rilasciata anche a contenuto progressivo, volta cioè a garantire gli importi che nel corso del rapporto vengono via via effettivamente riscossi dal costruttore, entro il limite massimo, che deve essere specificato nella polizza fideiussoria, costituito dall’intero importo che il costruttore potrà incassare prima del trasferimento della proprietà.
Come già detto, la garanzia fideiussoria opera nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi (ovvero: esecuzione immobiliare, in relazione all’immobile oggetto del contratto, fallimento, amministrazione straordinaria, concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa) e comporta la restituzione all’acquirente di tutte le somme e del valore di ogni altro eventuale corrispettivo effettivamente riscosso dal costruttore, il tutto maggiorato dagli interessi legali maturati a far data da ciascun pagamento e sino al momento in cui si è verificata tale situazione. In caso di fallimento, la decisione dell’acquirente prevale su quella del curatore fallimentare se l’acquirente incassa la fideiussione e ne dà comunicazione al curatore stesso anticipatamente alla decisione di quest'ultimo.
La fideiussione deve prevedere la rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale: ciò significa che l’acquirente si rivolgerà subito alla banca o alla compagnia di assicurazione, senza dover prima tentare di recuperare il proprio credito presso il costruttore.
La fideiussione opera a richiesta scritta dell’acquirente, corredata da idonea documentazione comprovante l’ammontare delle somme e il valore di ogni altro eventuale corrispettivo che complessivamente il costruttore abbia riscosso, da inviarsi, al domicilio indicato dal fideiussore, mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il fideiussore è tenuto a pagare l’importo dovuto entro il termine di trenta giorni dalla data di ricevimento della suddetta richiesta (pena il rimborso all’acquirente delle spese sostenute per la restituzione del capitale e il pagamento dei relativi interessi).
La sanzione prevista dal legislatore nel caso in cui il costruttore ometta di rilasciare la polizza fideiussoria è la nullità relativa del contratto che, peraltro, può essere fatta valere solo dall’acquirente tutelato
La sanzione della nullità deve ritenersi applicabile anche quando la garanzia fideiussoria non presenti tutte le caratteristiche prescritte dalla legge, ad esempio:
-nel caso di garanzia prestata solo per parte delle somme da garantire (in questa fattispecie può pertanto ricondursi anche quella del “prezzo simulato“);
-nel caso di garanzia prestata da soggetto diverso da quelli indicati dalla legge;
-nel caso di polizza rilasciata senza la previsione della rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale, come sopra illustrato.
L’acquirente dovrà prestare particolare attenzione per evitare che si verifichino forme di elusione della normativa di tutela che finirebbero per andare a suo danno. Rischi concreti di elusione si possono verificare sia prima dell’inizio della costruzione (nel caso di vendita sulla carta) sia nel caso di vendita a costruzione non ultimata (nel caso di vendita al grezzo). Infatti, il D.Lgs 122/2005 non contempla gli edifici per i quali non sia stato ancora richiesto il permesso di costruire o il provvedimento abilitativo (e per i quali, quindi, il progetto edificatorio sia stato solo predisposto dal costruttore/promittente venditore ma non ancora presentato ai competenti uffici). L'acquirente dovrà sempre pretendere di stipulare l’eventuale preliminare e versare la caparra e i primi acconti solo dopo l’avvenuta richiesta del titolo edilizio, così da poter godere dell’intero "pacchetto" di tutele previsto dal decreto oppure, in alternativa, dovrà chiedere che gli venga comunque rilasciata, su base volontaria, una fideiussione avente le caratteristiche di quella prevista dal decreto e che gli sia anche assicurato il rilascio della polizza assicurativa indennitaria, altrimenti rimarrebbe privo di qualsiasi tutela.
Nel caso di vendita sulla carta, la pratica seguita da alcuni operatori di settore di richiedere delle somme, al promissario acquirente che intenda “prenotare” un immobile ancora da costruire, anche di modesto importo, a qualsiasi titolo, senza che sia già stato richiesto al Comune il permesso di costruire (o titolo equivalente) e senza la contemporanea consegna al promissario acquirente stesso della fideiussione volontaria (cui dovrà seguire la stipula del contratto preliminare), comporta che il suddetto acquirente non potrà beneficiare delle tutele previste dal Legislatore e verrà conseguentemente esposto ai rischi innanzi precisati.
Nel caso di "acquisto al rustico", il promissario acquirente, se non vuol correre rischi, al momento della stipula del preliminare, dovrà:
- pretendere di pagare sino al momento del trasferimento della proprietà SOLO il valore del rustico, e pagare, invece, il corrispettivo dell’appalto dopo il trasferimento del rustico e dopo l’esecuzione delle opere, eventualmente a stati di avanzamento lavori;
-ovvero, prevedere l’obbligo, per il promittente venditore, di consegnargli, al momento della stipula dell’atto di trasferimento della proprietà, apposita fideiussione, su base volontaria, a garanzia anche delle somme già pagate, eccedenti il valor e del rustico trasferito, e in pratica anticipate per le opere di completamento.
Il contenuto del preliminare di compravendita
All'atto della stipula di un contratto preliminare, ricorrendo i presupposti di applicazione del D.Lgs 122/2005, il promissario acquirente può contare, oltre che sulla garanzia fideiussoria, anche su un’altra forma di tutela: l’obbligo dell’adeguamento del contratto al contenuto di legge. Scopo della norma è garantire all’acquirente una corretta e completa informazione sul contenuto del contratto che è chiamato a stipulare.
In particolare, verificandosi i presupposti di applicabilità del D.Lgs. 122/2005, il contratto preliminare dovrà contenere:
a) le indicazioni necessarie per individuare i soggetti del contratto e l’oggetto del contratto. Più precisamente:
per quanto riguarda l’individuazione dei soggetti:
-se si tratta di persone fisiche dovranno essere indicate le generalità e il codice fiscale; se coniugate dovrà essere indicato anche il regime patrimoniale, secondo quanto risulta dall’atto, da certificato o estratto rilasciati dall’Ufficiale di Stato civile.
Particolare attenzione deve essere prestata nel caso in cui una delle parti sia uno straniero. Se lo straniero è cittadino di un paese appartenente all’Unione Europea, non vi sarà alcun ostacolo alla sua partecipazione al contratto, posto che tutti i cittadini comunitari godono degli stessi diritti, senza preclusione di sorta. Se lo straniero è invece cittadino di un paese non appartenente alla U.E. bisognerà verificare la sua capacità di agire. Pertanto: se lo straniero extra comunitario è regolarmente soggiornante in Italia, in forza di valido permesso di soggiorno o di valida carta di soggiorno, potrà stipulare il contratto preliminare, posto che lo straniero regolarmente soggiornante nel territorio dello Stato gode dei diritti in materia civile attribuiti al cittadino italiano; se lo straniero, invece, non è in possesso di permesso di soggiorno o di carta di soggiorno, affinché possa stipulare il contratto preliminare, dovrà essere accertata la sussistenza della condizione di reciprocità.
-se si tratta di persone giuridiche, società o associazioni dovranno essere indicati la ragione o la denominazione, la sede, il codice fiscale e gli altri elementi di identificazione (ad esempio, per le società, il numero di iscrizione al Registro delle Imprese, e se di capitali anche l’ammontare del capitale versato; per le associazioni riconosciute e le fondazioni il numero di iscrizione al registro delle persone giuridiche; per le cooperative il numero di iscrizione all’Albo delle Cooperative). Ovviamente dovranno essere identificati (con l’indicazione delle rispettive generalità) anche i rappresentati di detti enti, con dimostrazione dei relativi poteri in relazione alle norme statutarie, eventualmente allegando al contratto le delibere richieste per il compimento della specifica operazione immobiliare.
per quanto riguarda l’individuazione dell’oggetto, devono essere indicati:
-la natura dell’immobile;
-il comune in cui si trova;
-i dati di identificazione catastale (trattandosi di fabbricato da costruire, dovranno essere indicati i dati catastali identificativi del terreno su cui il fabbricato da costruire ovvero in corso di costruzione stesso insiste).
b) la descrizione dell’immobile e di tutti i suoi accessori di uso esclusivo oggetto del contratto Per l’individuazione dell’immobile da costruire, inoltre, richiedendo questo una successiva attività edificatoria a carico della parte promittente venditrice, non ci si può limitare alla sola indicazione della natura e dei dati identificativi del terreno; sarà quindi necessaria una descrizione più completa e precisa dell’immobile da trasferire, chiamata capitolato. In particolare, nel caso di redazione di un preliminare avente per oggetto un fabbricato ancora da costruire, sarà indispensabile allegare allo stesso:
-il capitolato contenente le caratteristiche dei materiali da utilizzare, individuati anche solo per tipologie, caratteristiche e valori omogenei, nonché l’elenco di tutte le rifiniture e degli accessori convenuti fra le parti;
-gli elaborati del progetto in base al quale è stato richiesto o rilasciato il permesso di costruire e l’ultima variazione al progetto originario, limitatamente alla rappresentazione grafica degli immobili oggetto del contratto, delle relative pertinenze esclusive e delle parti condominiali.
c) gli estremi di eventuali atti d’obbligo e convenzioni urbanistiche stipulati per l’ottenimento dei titoli abilitativi alla costruzione e l’indicazione dei vincoli previsti. Ad esempio:
-la convenzione di attuazione di un Piano di lottizzazione di iniziativa privata;
-la convenzione di attuazione di un Piano di recupero.
Vanno elencati anche tutti i vincoli discendenti da queste convenzioni: obbligo di cessione di aree destinate a standard, vincoli o servitù di uso pubblico, divieti di destinazione d’uso, altro.
d) le caratteristiche tecniche della costruzione, con particolare riferimento alla struttura portante, alle fondazioni, alle tamponature, ai solai, alla copertura, agli infissi e agli impianti. Avendo il preliminare per oggetto un fabbricato da costruire, che presuppone una ulteriore e successiva attività edificatoria, risulta essenziale indicare le caratteristiche tecniche della nuova costruzione. Trattandosi di caratteristiche tecniche è gioco forza che le stesse debbano risultare da un’apposita relazione redatta da un tecnico abilitato (ingegnere o architetto), in possesso delle necessarie competenze professionali per descriverle con precisione ed esattezza. Si tratta in particolare di riportare le caratteristiche relative a struttura portante, fondazioni, tamponature, solai, copertura, infissi e impianti.
Una precisione và fatta in merito alle varianti: ci si è chiesti, sempre con riguardo all’immobile da costruire, se, dopo la stipulazione del preliminare che contenga la sua descrizione, con la puntuale indicazione delle sue caratteristiche tecniche e costruttive, sia consentito alle parti apportare delle varianti e, in caso di risposta affermativa, se sia necessario stipulare un apposito atto integrativo. Al quesito si ritiene di dover rispondere in senso affermativo, considerato che lo scopo della norma non è certo quello di vincolare le parti in maniera definitiva a quelle che sono le descrizioni contenute nel contratto. Al contrario, l’obiettivo della disposizione è quello di assicurare al promissario acquirente una rappresentazione la più completa possibile di quello che è l’oggetto del contratto che è chiamato a sottoscrivere. Le parti sono quindi libere di concordare, successivamente, ogni tipo di variante, arrivando sino alla sostituzione dell’immobile da trasferire (ad esempio nel caso in cui si convenga che, anziché l’appartamento al secondo piano, oggetto di vendita debba essere il corrispondente appartamento al terzo piano, identico al primo per consistenza e finiture). Ovviamente nel caso di varianti di così vasta portata, come quella dell’esempio sopra riportato, sarà necessario stipulare un atto integrativo ovvero un nuovo contratto preliminare in sostituzione di quello precedentemente stipulato e si avrà l’accortezza di integrare o sostituire corrispondentemente anche la fideiussione.
e) i termini massimi di esecuzione della costruzione, anche eventualmente correlati alle varie fasi di lavorazione. La norma impone l’indicazione del solo termine massimo di esecuzione della costruzione (e quindi del termine di completamento dei lavori); ma sarebbe opportuna anche l’indicazione dei termini relativi ai cosiddetti stati di avanzamento lavori ai quali spesso, nella prassi, è collegato l’obbligo da parte del promissario acquirente di versare acconti di prezzo. La norma prescrive l’obbligo di indicare i termini di esecuzione della costruzione ma non anche il termine massimo per la stipula del contratto definitivo di compravendita. La mancanza del termine non invalida il contratto del preliminare. È però senza dubbio opportuno indicare il termine per la stipula del contratto definitivo, nell’interesse di entrambe le parti.
f) l’indicazione del prezzo complessivo da corrispondersi per la compravendita. Uno degli elementi essenziali dello stipulando contratto di compravendita, è il prezzo. Vanno, pertanto, indicati:
-l’importo del prezzo; a riguardo si devono sottolineare le gravi e pericolose conseguenze, sia di carattere fiscale (accertamento di maggior valore, sanzioni per occultazione di corrispettivo, altro) sia di carattere civilistico (azione revocatoria, azione di rescissione, nullità relativa per mancata consegna della fideiussione) che possono derivare dalla eventuale simulazione del prezzo (cioè dalla dichiarazione di un prezzo inferiore a quello effettivamente pattuito);
-le modalità di pagamento del prezzo e cioè come l'importo deve essere corrisposto;
-i termini per il pagamento; ad esempio dovranno essere previsti i termini per il pagamento dei vari acconti di prezzo, se concordati, sino al pagamento a saldo. Il termine per il pagamento a saldo normalmente coincide con il termine previsto per il completamento dei lavori e per la stipula del definitivo;
-l’indicazione delle somme eventualmente versate a titolo di caparra. Si dovrà anche precisare se si tratta di caparra confirmatoria da far valere come anticipo in conto prezzo, nel caso in cui venga stipulato il contratto definitivo, o da far valere come liquidazione preventiva del danno nel caso di inadempimento di una delle due parti oppure se si tratta di caparra penitenziale, da versarsi qualora sia riconosciuto il diritto di recesso a favore di una o di entrambe le parti, e da far valere come corrispettivo per il caso in cui tale diritto venga esercitato.
g) gli estremi della fideiussione. Come si è già detto, la mancata prestazione della garanzia fideiussoria comporta la nullità relativa del contratto. Non è invece prevista alcuna sanzione per il caso di omissione dell’inserimento nel preliminare degli estremi della fideiussione, con la conseguenza che il contratto sarà e rimarrà valido qualora la garanzia fideiussoria sia stata di fatto rilasciata, a prescindere che sia stata o meno citata in atto.
Un problema potrebbe sorgere nel caso di varianti al progetto richieste, dopo la stipula del preliminare, dal promissario acquirente (anche limitatamente a un diverso tipo di materiale, di accessorio o di finitura) che comportino un costo aggiuntivo rispetto al prezzo concordato. In particolare, potranno crearsi due situazioni:
-se il pagamento del maggior costo è previsto all’atto definitivo di compravendita, non sarà dovuta alcuna integrazione della fideiussione (la quale deve coprire solo le somme riscosse dal costruttore sino al trasferimento della proprietà);
-se il pagamento del maggior costo è invece previsto, in tutto o in parte, prima dell’atto definitivo di compravendita, sarà necessaria un’integrazione della fideiussione per l’importo da pagare prima del trasferimento della proprietà.
h) l’eventuale esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli di qualsiasi tipo sull’immobile con l’indicazione del relativo ammontare, del soggetto a cui sono riferite e del titolo dal quale derivano, nonché la pattuizione espressa degli obblighi del costruttore a esse connessi e, in particolare, se tali obblighi debbano essere adempiuti prima o dopo la stipula del contratto definitivo di vendita. Nel preliminare si deve dare atto dello stato di diritto in cui si trova l’immobile, ossia se l’immobile da trasferire risulti gravato da iscrizioni ipotecarie o da trascrizioni pregiudizievoli in genere (pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, servitù passive, oneri o vincoli urbanistici, altro).
Se presenti, vanno quindi indicati nel contratto preliminare:
-gli estremi delle ipoteche iscritte (dati di iscrizione presso i Registri Immobiliari, creditore a favore del quale risulta iscritta l’ipoteca, titolo in base al quale si è proceduto all’iscrizione, l’importo del credito garantito e dell’ipoteca iscritta);
-gli estremi delle trascrizioni pregiudizievoli di qualsiasi tipo (dati di trascrizione presso i Registri Immobiliari, soggetto a favore del quale risulta effettuata la trascrizione, titolo in base al quale si è proceduto alla trascrizione, l’importo del credito per cui si procede, come ad esempio nel caso di pignoramento, contenuto della trascrizione e vincoli che ne derivano, come ad esempio nel caso di una servitù).
Nel preliminare devono anche essere specificati gli obblighi che il promittente venditore assume a proprio carico in relazione alle iscrizioni e alle trascrizioni pregiudizievoli precisando se tali obblighi debbano essere adempiuti prima o dopo la stipula del contratto definitivo di vendita.
Nel caso in cui l’immobile oggetto del contratto preliminare sia gravato da iscrizioni e/o trascrizioni pregiudizievoli, il promissario acquirente dovrà prestare la massima attenzione ed accertarsi che nel contratto preliminare sia specificato che tutte le suddette iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli debbano essere cancellate prima o all’atto della stipula del contratto definitivo, salvo ovviamente i casi di iscrizione ipotecaria connessa all’accollo del mutuo fondiario o di cancellazione formale di ipoteca il cui atto di assenso, da parte della banca, sia già stato rilasciato e verificato dal notaio in sede di stipula del definitivo medesimo.
i) gli estremi del permesso di costruire o della sua richiesta se non ancora rilasciato, nonché di ogni altro titolo, denuncia o provvedimento abilitativo alla costruzione. La disposizione è finalizzata a far conoscere al promissario acquirente la storia urbanistica completa del fabbricato da trasferire. Non si tratta pertanto di menzione richiesta a pena di nullità dell’atto.
l) l’eventuale indicazione dell’esistenza di imprese appaltatrici con l’indicazione dei relativi dati identificativi. Anche questa è una menzione posta nell’interesse del promissario acquirente di conoscere quali siano le imprese incaricate di costruire materialmente il fabbricato, ovvero di realizzare gli impianti o le opere di finitura, anche allo scopo di consentire l’acquisizione di informazioni sulla solidità e affidabilità di tali imprese e sulle opere realizzate in passato.
La polizza assicurativa indennitaria
Il decreto legislativo 122/2005 prevede ulteriori forme di tutela dell’acquirente, imponendo l’obbligo che il costruttore fornisca altresì garanzie per il risarcimento al quale fosse tenuto a seguito di danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni a terzi derivanti:
-da rovina totale o parziale;
-da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, che si siano manifestati successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o dell’atto definitivo di assegnazione.
Si è osservato, al riguardo, che la garanzia dovrà coprire anche quei danni connessi ad alterazioni tali da incidere sulla funzionalità globale dell’edificio, rendendolo non idoneo all’uso cui è destinato.
La garanzia prescritta consiste in una polizza assicurativa indennitaria a beneficio dell’acquirente con durata decennale e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori. La polizza dovrà pertanto essere consegnata dal costruttore all’atto del trasferimento della proprietà, anche se destinata a operare a partire dalla data di ultimazione dei lavori. La garanzia, inoltre, è dovuta a prescindere da una situazione di crisi in cui incorra il costruttore, essendo destinata a operare all’emergere di vizi e difformità dell’edificio realizzato.
I presupposti per l’applicazione della disciplina relativa alla polizza assicurativa indennitaria sono gli stessi cui è subordinata l’applicazione della disciplina relativa alla fideiussione a garanzia dei corrispettivi versati dall’acquirente. Tuttavia il momento in cui tale polizza deve essere materialmente consegnata dal costruttore all’acquirente è quello in cui avviene il trasferimento della proprietà. Gli effetti della polizza decorreranno invece dal momento dell’ultimazione dei lavori, che può essere anche successivo a quello del trasferimento della proprietà e quindi della consegna della polizza.
Non è prevista alcuna sanzione per il caso di mancata prestazione di questa diversa e ulteriore garanzia; bisogna quindi escludere che la mancata prestazione di questa polizza indennitaria possa incidere sulla validità del contratto. Non è previsto neppure alcun obbligo di menzione nell’atto degli estremi di tale polizza assicurativa indennitaria, a differenza di quanto prescritto per la fideiussione, i cui estremi vanno citati nel contratto preliminare.
fonte: notariato
