Il notaio ha il compito di verificare che la proprietà sia piena, non sia gravata da formalità pregiudizievoli e di controllare che la proprietà esista regolarmente nel catasto in modo che non vi siano dubbi sull’identità dei proprietari, sull’identità del bene comprato e che sia possibile pagare le relative tasse senza alcun tipo di complicazione.
L’agente immobiliare rientra nella categoria degli agenti di affari in mediazione. Il suo compito è quello di mettere in contatto chi vuole vendere o affittare un immobile con chi vuole comprarlo o affittarlo.
Questo professionista deve prima di tutto trovare appartamenti da vendere per poi poterli proporre ai potenziali acquirenti. Lavora molto “sul campo”, contattando i proprietari degli alloggi e proponendo una valutazione gratuita e senza impegno della casa. Il suo obiettivo è ottenere l’incarico di vendita, o eventualmente di affitto. Per questo, deve essere in grado di effettuare la misurazione e la valutazione economica della casa, che può variare, oltre che per la metratura, anche per la zona in cui è posizionato lo stabile e per tante altre variabili di cui bisogna tener conto.
L’agente immobiliare può essere titolare di un’agenzia immobiliare o lavorare come dipendente. In questo caso, generalmente, gli viene affidata una zona della città, in cui ha sede l’agenzia, da seguire e monitorare per sapere sempre quali sono gli appartamenti liberi o le persone intenzionate a cambiare casa. L’agente non è soltanto un acquisitore o un venditore, è un professionista con ampie conoscenze di tipo tecnico
L'agente immobiliare ha sicuramente il compito di fornire alle parti contraenti tutte le informazioni disponibili affinché la loro volontà di concludere il contratto sia correttamente formata e capace di valutare la convenienza economica dell’operazione che si intende concludere. E’ compito dell’agenzia immobiliare aiutare le parti a formulare un prezzo di vendita e di acquisto in linea con le valutazioni correnti dell’immobile oggetto della compravendita.
L’agente immobiliare deve svolgere un’attività di assistenza che permetta alle parti di concludere il contratto in modo consapevole ed informato.
La preparazione professionale dell'agente mobiliare deve ricomprendere, anche a norma dei regolamenti per l'ammissione e l'iscrizioni al "Ruolo degli agenti di affari in mediazione", nozioni approfondite di molte delle materie che hanno relazione con gli scambi di beni immobiliari o aziendali. Fra queste si notano l'estimo, le norme di diritto privato e pubblico contenute nel codice civile e nelle altre norme applicabili, le leggi fiscali e tributarie in genere (nazionali e locali) e di tecnica bancaria, norme e principi di urbanistica e di progettazione, oltre a nozioni merceologiche afferenti alle tecniche costruttive ed ai materiali dell'edilizia.
L'agente immobiliare ha titolo per l'iscrizione nei ruoli degli esperti della locale camera di commercio e nell'elenco dei periti del tribunale di competenza ed ha naturalmente titolo ad eseguire ed eventualmente giurare perizie a fini privati o come consulenza tecnica della parte in procedimenti giudiziari. L'agente immobiliare è tenuto al segreto professionale, limitato, come per gli altri mediatori, dall'obbligo di reciproca informazione delle parti previsto all'art. 1759 Cod. Civ.; è inoltre tenuto alla stipula di una polizza assicurativa contro i rischi professionali.
Svolta questa attività, il notaio comincia a predisporre l’atto di compravendita: il tempo necessario per espletare tali attività è di circa dieci giorni lavorativi. In caso d’urgenza, può essere svolto in due – tre giorni lavorativi, ma naturalmente ciò comporta una spesa aggiuntiva.
Negli studi notarili nei mesi di giugno-luglio e di novembre-dicembre l’agenda è molto piena perché sono i mesi in cui generalmente le parti intendono concludere i contratti, per cui potrebbe essere più difficile attuare una procedura d’urgenza.
Al termine dell’istruttoria, si decide la data per la firma dell'atto notarile (rogito). Fino al momento della stipula davanti al notaio, la proprietà e i rischi connessi alla proprietà sono a carico della parte venditrice. Solo con la firma del contratto notarile la proprietà, il rischio legato alla proprietà e tutti gli oneri relativi all’immobile compravenduto (tasse, manutenzioni ordinarie e straordinarie,…) vengono trasferiti.
L’unica eccezione è data dal caso in cui l’acquirente già abiti l’immobile: in questo caso, normalmente, le spese di manutenzione già sono sostenute come da prassi in materia di locazione e comodato immobiliare.
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2: Funzioni del Notaio e dell'Agente immobiliare
Il notaio, o per lui i collaboratori dello studio con la necessaria esperienza, si reca presso i registri immobiliari e consulta la storia ventennale della proprietà per essere certo che il bene compravenduto sia suscettibile di essere venduto libero da pesi o da vincoli.
Il Notaio
L'Agente immobiliare
Il notaio provvede a controllare che sull'immobile venduto non ci siano ipoteche, pignoramenti o diritti di terzi in genere.
Il notaio si reca altresì in catasto per verificare che il bene sia registrato regolarmente nelle mappe catastali e possibilmente abbia una rendita catastale, in modo che l’acquirente non abbia problemi ad effettuare il pagamento delle tasse relative alla proprietà immobiliare.
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L’usucapione matura dopo vent’anni e quindi, se si verifica la storia del bene per la durata di vent’anni, non esistono possibilità che vi siano pesi che gravino ancora sulla proprietà immobiliare, tranne il raro caso della presenza di una servitù trascritta oltre vent’anni prima.
La formazione degli atti notarili è disciplinata dalla legge 16 febbraio 1913, n. 89 (cosiddetta legge notarile) la quale prescrive, fra l'altro, che l'atto notarile sia redatto a mano, a macchina o a stampa e che, in ogni caso, il notaio provveda personalmente alla redazione o diriga la stessa, in ogni suo momento, allorché l'abbia demandata a persona di sua fiducia.
Secondo l'art. 51 della legge 89/1913 l'atto notarile deve recare l'intestazione "REPUBBLICA ITALIANA" e contenere:
- l'indicazione in lettere per esteso dell'anno, mese, giorno, comune e luogo in cui è ricevuto;
- il nome, il cognome e la residenza del notaio nonché il distretto notarile nel cui ruolo è iscritto;
- il nome, il cognome, il luogo e la data di nascita, il domicilio o la residenza delle parti e dei loro eventuali rappresentanti, dei testimoni e dei fidefacienti;
- la dichiarazione della certezza dell'identità personale delle parti o dell'accertamento fattone per mezzo dei fidefacienti;
- l'indicazione, almeno per la prima volta, in lettere per esteso, delle date, delle somme e della quantità delle cose che formano oggetto dell'atto;
- la designazione precisa delle cose che formano oggetto dell'atto;
- l'indicazione dei titoli e delle scritture inseriti nell'atto;
- la menzione che dell'atto, delle scritture e dei titoli inserti nel medesimo è stata data dal notaio o da persona di sua fiducia (comunque in presenza del notaio) lettura alle parti, in presenza degli eventuali testimoni (la lettura delle scritture e dei titoli può essere omessa per espressa volontà delle parti, facendone menzione nell'atto);
- la menzione che l'atto è stato scritto dal notaio o da persona di sua fiducia, con l'indicazione dei fogli di cui è composto e delle pagine scritte;
- la sottoscrizione col nome e cognome delle parti, dei fidefacienti, dell'eventuale interprete, dei testimoni e del notaio;
- per gli atti di ultima volontà: l'ora in cui avviene la sottoscrizione dell'atto;
- negli atti composti da più fogli: la sottoscrizione in margine di ciascun foglio (eccettuato quello contenente le sottoscrizioni finali), anche col solo cognome, delle parti, dell'eventuale interprete, dei testimoni e del notaio.
Di conseguenza, si occupa di far incontrare domanda e offerta: propone l’appartamento in vendita e, fra i clienti dell’agenzia che cercano casa, individua quelli che hanno espresso la richiesta di condizioni che più si avvicina a quelle dell’appartamento appena acquisito, per poter soddisfare la loro esigenza e vendere l’immobile. Una volta identificato il potenziale acquirente, gli fa visitare l'immobile, verifica se c’è un reale interesse all’acquisto, si occupa di avviare la trattativa cercando di conciliare la richiesta del proprietario e/o venditore con l’offerta dell’acquirente.
Questa trafila viene spesso ripetuta: è difficile che chi cerca un immobile trovi subito quello che vuole al prezzo stabilito. L’agente immobiliare deve, quindi, cercare di fare da mediatore e mostrare agli acquirenti gli immobili che più si avvicinano ai loro gusti e alle loro esigenze, cercandoli tra quelli che la sua agenzia ha in vendita. È necessario, pertanto, che il parco vendita dell’agenzia comprenda sempre un buon numero di immobili da proporre.
Deve, inoltre, curare nei dettagli la trattativa tra le parti, la stipula del contratto preliminare e, infine, l’atto di vendita vero e proprio davanti al notaio.
Le prestazioni dell'agente immobiliare, se titolare dell'agenzia, sono solitamente retribuite attraverso provvigioni sul prezzo di vendita dell’immobile (oscillante tra il 3% el il 5% sia nei confronti dell'acquirente che del venditore); se dipendente, le prestazioni sono retribuite attraverso un fisso più una minima percentuale sulle provvigioni dell’agenzia.
Inoltre, all’agente immobiliare regolarmente iscritto al Ruolo degli agenti di affari in mediazione possono essere affidati incarichi di perizie e consulenza tecnica in materia immobiliare da parte di enti pubblici.
L’esercizio della professione di Agente immobiliare è regolamentato dalla Legge n. 39/1989 del 3 febbraio 1989, successivamente modificata dall’articolo 18 della Legge n. 57 del 5 marzo 2001, che prevede l’iscrizione al Ruolo degli agenti di affari in mediazione, nella sezione riservata agli agenti immobiliari, istituito presso la Camera di Commercio della provincia di residenza. Per poter effettuare l’iscrizione è necessario dimostrare la sussistenza di requisiti generali, professionali e morali.
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Compravendita immobiliare
Una volta stipulato l’atto, il notaio deve procedere ad una serie di adempimenti. Il primo di tali adempimenti (da compiere entro trenta giorni dalla data di stipula del contratto) consiste nella registrazione dell’atto, che è accompagnata dal pagamento delle imposte dovute mediante delega bancaria. Il notaio, avendo ricevuto le somme necessarie dall’acquirente, provvede al versamento delle imposte prelevando il denaro dal proprio conto corrente. La registrazione ha in generale la funzione di attribuirgli data certa: con riferimento all’atto notarile, questa funzione non ha alcuna rilevanza, essendo la certezza della data una delle caratteristiche dell’atto notarile, a prescindere dalla registrazione. La registrazione non viene più operata mediante consegna manuale di copia dell’atto all’Agenzia delle Entrate, bensì per via telematica: il denaro necessario per il versamento delle imposte viene prelevato automaticamente dal conto corrente bancario del notaio: con lo stesso versamento, indirizzato all’Agenzia delle Entrate del luogo in cui ha sede il notaio, vengono corrisposte anche le imposte ipotecaria e catastale. A partire dal mese di aprile del 2007 tutte le registrazioni degli atti notarili devono avvenire per via telematica. Alla trasmissione telematica dell’atto fa seguito l’invio, sempre per via telematica, al notaio, di una ricevuta dalla quale risultano gli estremi di registrazione.
Secondo la legge notarile, l'atto notarile deve essere ricevuto in presenza delle parti e, in alcuni casi, di almeno due testimoni. Dopo le modifiche introdotte dalla legge 28 novembre 2005, n. 246, la presenza dei testimoni è richiesta solo per gli atti di donazione, le convenzioni matrimoniali e loro modificazioni e per le dichiarazioni di scelta del regime di separazione dei beni, nonché qualora anche una sola delle parti non sappia o non possa leggere e scrivere ovvero una parte o il notaio ne richieda la presenza; a questi si aggiungono i casi in cui disposizioni di legge richiedono la presenza dei testimoni per specifici atti (ad esempio, l'art. 603 del Codice civile per il testamento pubblico). Il notaio deve essere certo dell'identità personale delle parti, anche avvalendosi di due fidefacienti da lui conosciuti, che possono coincidere con i testimoni. I testimoni e i fidefacienti devono essere maggiorenni, cittadini della Repubblica Italiana o stranieri in essa residenti, avere la capacità di agire e non essere interessati nell'atto.
Le imposte ipotecaria e catastale sono funzionali all’ottenimento di altre due formalità: la trascrizione nei Registri Immobiliari e la voltura catastale.
La trascrizione nei Registri Immobiliari è la formalità attraverso la quale si dà pubblicità ad un atto che trasferisce o costituisce diritti reali di godimento su un bene immobile. In una compravendita, il passaggio della proprietà è efficace tra le parti del contratto per effetto della sua sottoscrizione; al contrario, perché il passaggio della proprietà abbia effetto nei confronti dei terzi, occorre la trascrizione nei Registri Immobiliari. La trascrizione si effettua mediante la presentazione di una nota, nella quale si indicano gli estremi salienti dell’atto immobiliare (rogito), precisando che esso ha luogo contro il soggetto che aliena il diritto e a favore del soggetto che lo acquista. Il sistema della pubblicità immobiliare, improntato alla regola della continuità delle trascrizioni (per cui una trascrizione contro un soggetto relativa alla proprietà di un immobile deve essere preceduta da una trascrizione a favore dello stesso soggetto, relativa allo stesso immobile), si basa sui nominativi delle persone che trasferiscono e acquistano diritti su immobili (fanno eccezione alcuni territori già facenti parte dell’impero austro-ungarico, nei quali è sopravvissuto il c.d. “sistema tavolare”, basato sul bene immobile e non sulle persone che si succedono nella sua titolarità).
È compito professionale del notaio eseguire le ispezioni presso l’Ufficio del Territorio competente aggiornandole fino ad una data il più possibile vicina a quella in cui sarà stipulato l’atto; è dovere del notaio procedere alla trascrizione nel più breve tempo possibile, onde limitare il rischio che il contraente acquirente sia preceduto da altro acquirente successivo più veloce nel trascrivere. La trascrizione ha luogo mediante l’esibizione di una nota di trascrizione e di una copia dell’atto presso l’Ufficio del Territorio nella cui circoscrizione è situato l’immobile oggetto dell’atto (anche nei casi di trasmissione telematica con il c.d. adempimento unico, farà fede ai fini della trascrizione la data di presentazione della nota e della copia cartacea dell’atto).
La voltura catastale è invece un adempimento di natura fiscale: la funzione del Catasto è quella di identificare l’immobile con dati univoci, nonché quella di attribuire agli immobili un valore ai fini del pagamento delle imposte (tra le quali, l'IMU), attraverso il meccanismo della rendita catastale. Ogni immobile ha una intestazione catastale, relativa alla persona del titolare del diritto di proprietà o di altro diritto: la voltura serve per mutare l’intestazione catastale. Tuttavia, è bene tenere presente che solo i Registri Immobiliari, e non il Catasto, fanno fede per quanto riguarda l’accertamento della titolarità di diritti su beni immobili.
