E' opportuno che il compratore sia consapevole che, mentre il notaio può e deve garantire l'inesistenza di ipoteche, per quanto riguarda la regolarità urbanistica degli immobili il notaio può solo accertare se è stata rilasciata una licenza o concessione, ma non che l'immobile sia conforme ad esse. In altre parole, è interesse dell'acquirente far controllare da un proprio tecnico di fiducia, con un sopralluogo, se di fatto il fabbricato è conforme alle licenze o concessioni rilasciate.
La documentazione personale da esibire è, per entrambi le parti (venditore ed acquirente), sostanzialmente identica e consiste in:
-la fotocopia di un documento di identità in corso di validità;
-la fotocopia del codice fiscale;
-i documenti relativi allo stato civile:
-per chi è coniugato: estratto dell'atto di matrimonio da richiedere al Comune in cui è stato contratto il matrimonio. Regime dei beni (comunione o separazione);
- per chi è separato: copia della sentenza di separazione;
- per chi è divorziato, vedovo, nubile o celibe: certificato di stato libero rilasciato dal Comune;
-se qualche venditore non interviene personalmente all'atto, l'originale della procura speciale o copia autentica della procura generale;
-per gli extracomunitari, la fotocopia del premesso o carta di soggiorno
Obblighi della parte venditrice
Obblighi della parte acquirente
Per le società occorrono i normali documenti che giustificano i poteri del legale rappresentante:
-visura recente del registro imprese da cui risultino gli organi in carica;
-statuto vigente della società o patti sociali attuali;
-eventuale delibera del consiglio di amministrazione o dell'assemblea dei soci che autorizzano il legale rappresentante a compiere l'atto.
La parte venditrice deve, inoltre presentare la seguente documentazione relativa agli immobili posti in vendita:
-occorre esibire anzitutto i documenti dai quali risulta la proprietà del venditore: se l'immobile è pervenuto al venditore per compravendita, donazione, divisione, o altro atto notarile: produrre la copia dell'atto; se l'immobile è pervenuto per sentenza del giudice (acquisto all'asta), produrre la copia di tale sentenza; se l'immobile è pervenuto per successione, produrre copia della dichiarazione di successione e della trascrizione dell'accettazione dell'eredità. Se la successione è regolata da un testamento, occorre anche copia del verbale di pubblicazione del testamento; se l'immobile è stato costruito dai venditori, devono essere prodotti i documenti relativi al suolo.
-planimetria e visura catastale. A tal riguardo, l'art. 19 comma 14 del D.L. 78 del 31/05/2010 specifica che, in caso di stipula di un atto traslativo relativo a fabbricati esistenti, i contraenti hanno l’obbligo di dichiarare nell’atto che i dati e le planimetrie depositate in catasto sono conformi allo stato di fatto, ovvero alla localizzazione, destinazione d’uso e configurazione reale e attuale dell’immobile oggetto di negoziazione, pena la nullità dello stesso. E' quindi necessario verificare accuratamente la corrispondenza dei dati catastali e delle planimetrie depositate allo stato di fatto, specie per quanto riguarda la destinazione d’uso (categoria catastale) e la consistenza (vani e/o superficie), al fine di riportare nell’atto dati veritieri e corretti. Le planimetrie catastali vengono, quindi, firmate dalle parti e costituiscono elemento indispensabile del futuro rogito;
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3: La documentazione necessaria
La parte venditrice è tenuta a dare alla parte acquirente tutte le garanzie relative alla piena ed esclusiva proprietà dell’immobile e all’assenza di rischi e difetti; è tenuta inoltre a fornire durante l’istruttoria tutta la documentazione notarile esistente al notaio.
Ove non ne disponga, il reperimento di questa documentazione è un suo preciso dovere che nasce dalla firma del contratto preliminare (compromesso).
Se la parte venditrice non collabora con il notaio, la stipula del contratto di compravendita (rogito) diventa pressoché impossibile: in questo caso la parte venditrice risponde per inadempimento del preliminare e perde il doppio della caparra versata dalla parte acquirente, è tenuta a pagare le spese dell’istruttoria notarile non andata a buon fine ed è comunque tenuta al risarcimento degli ulteriori danni ove questi si verifichino. E’ estremamente importante quindi che la parte venditrice abbia un comportamento collaborativo e costruttivo.
La parte acquirente ha l’obbligo di pagare il prezzo contestualmente alla vendita, come è da prassi in Italia, o nei termini precisamente indicati nel contratto ove vi sia una dilazione del prezzo.
Il caso più comune di dilazione del prezzo è quello del bonifico bancario delle somme erogate da una banca in concomitanza di un mutuo.
Quando questa procedura è richiesta dalla banca è estremamente importante che la parte venditrice ne sia informata perché, ove questo non venga chiaramente regolato nel contratto preliminare (compromesso), la parte acquirente si troverà in difetto rispetto alla parte venditrice, non disponendo delle somme necessarie a pagare il prezzo al momento del rogito come richiede la legge.
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Compravendita immobiliare
-documenti dai quali risulti l'assenza di vincoli;
-certificato di agibilità ovvero, estremi della richiesta presentata (per i soli fabbricati);
-l'attestato di prestazione energetica (ex-certificazione energetica), indicante la classe energetica del cespite, introdotto dalla Legge 90/2013, a decorrere dal 4 agosto 2013. Si evidenzia che il comma 3-bis dell'art. 6 del citato DL 192/2005 cosi come modificato dal DL 90/2013 testualmente cita "L'attestato di prestazione energetica deve essere allegato al contratto di vendita, agli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito o ai nuovi contratti di locazione, pena la nullità degli stessi contratti" mentre il comma 8 dell'art. 15 cita "In caso di violazione dell'obbligo di dotare di un attestato di prestazione energetica gli edifici o le unità immobiliari nel caso di vendita... il proprietario è punito con la sanzione amministrativa non inferiore a 3.000 euro e non superiore a 18.000 euro". Ai sensi del comma 5 art. 6 D.L. 192/2005 come modificato dal D.L. 90/2013 si rammenta che "l'attestato di prestazione energetica... ha una validità temporale massima di dieci anni a partire dal suo rilascio ed è aggiornato a ogni intervento di ristrutturazione o riqualificazione che modifichi la classe energetica dell'edificio o dell'unità immobiliare". Inoltre, ai sensi del comma 3 art. 3 del richiamato D.L. "Sono escluse dall'applicazione del presente decreto le seguenti categorie di edifici:
a) gli edifici ricadenti nell'ambito della disciplina della parte seconda e dell'articolo 136, comma 1, lettere b) e c), del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, recante il codice dei beni culturali e del paesaggio, fatto salvo quanto disposto al comma 3-bis;
b) gli edifici industriali e artigianali quando gli ambienti sono riscaldati per esigenze del processo produttivo o utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili;
c) edifici rurali non residenziali sprovvisti di impianti di climatizzazione;
d) i fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati;
e) gli edifici che risultano non compresi nelle categorie di edifici classificati sulla base della destinazione d'uso di cui all'articolo 3 del d.P.R. 26 agosto 1993, n. 412, il cui utilizzo standard non prevede l'installazione e l'impiego di sistemi tecnici, quali box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi, strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi, fatto salvo quanto disposto dal comma 3-ter; f) gli edifici adibiti a luoghi di culto e allo svolgimento di attività religiose" ;
-eventuali requisiti previsti dalle norme IVA.
Per la compravendita dei terreni e dei fabbricati rurali, invece, la parte venditrice deve fornire:
-il certificato di destinazione urbanistica, rilasciato dal Comune in cui si trova il bene (in bollo);
-l'eventuale frazionamento catastale, se si vende una porzione più piccola di quella acquistata;
-la perizia giurata di stima (fotocopia), se è stata pagata l'imposta del 4% (solo per terreni);
-la rinuncia alla prelazione da parte dei confinanti coltivatori diretti (solo per terreni agricoli).
-documentazione che attesti la regolarità urbanistica dell'immobile: produrre tutte le licenze, concessioni e permessi a costruire, anche in sanatoria, che sono state rilasciate. Per i fabbricati la cui costruzione sia stata iniziata prima del 1° settembre 1967, non occorrono le licenze precedenti a tale data, mentre servono tutte quelle successive. Se è stato richiesto e ottenuto il condono, esibire la copia della concessione in sanatoria rilasciata dal Comune; se il condono è stato richiesto, ma il Comune non ha ancora dato risposta, esibire copia della domanda di condono unitamente alla copia di tutte le ricevute dei versamenti. In caso di procedura di Condono edilizio in corso, se non è stata rilasciata la concessione in sanatoria, occorre la fotocopia integrale della domanda di condono protocollata dal Comune competente, e la fotocopia dei versamenti relativi all'oblazione e ai contributi concessori ;
